人民網北京12月28日電 (王子侯)日前，中國社科院財經戰略研究院發布了2018年12月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告指出，11月全國房價良性回調，堅決遏制房價上漲的調控目標初步實現。在房價下跌城市增多、跌幅增大的同時，重點城市二手住房成交量有所放大，表明住房市場處于良性調整狀態。

房價下跌城市較快增加 重點城市住房成交量回升

2018年11月全國房價良性回調，堅決遏制房價上漲的調控目標初步實現。房地產調控政策保持了延續性與穩定性，部分開發商及住房投資者關于房地產調控全面放松的預期一再落空，開始逐步降價售房。大數據房價指數監測顯示，2018年11月142個樣本城市房價平均環比下跌0.802%，跌幅比上月擴大0.5個百分點。房價環比下跌的城市為113個，比上月增加29個，占樣本數的80%。環比持平城市1個。

在房價下跌城市增多、跌幅增大的同時，重點城市二手住房成交量有所放大。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產調控取得了預定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指數比上月增長13.9%。重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產市場并沒有因價格下調而喪失流動性。

重點城市成交量的放大表明住房市場處于良性調整狀態，這也為進一步完善住房市場體系和住房保障體系、構建房地產市場健康發展長效機制提供了有利條件。

各級城市房價均以下降為主 市場調整的背景有所不同

2018年11月，不僅一二線城市房價繼續調整，三四線城市也總體進入房價下調階段。大數據房價指數監測顯示，2018年11月一線城市房價環比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。其中11月深圳環比下跌1.39%，北京環比下跌1.64%，廣州環比下跌1.51%，上海環比下跌1.43%。與上年同期相比，2018年11月一線城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，廣州仍同比上漲8.19%。

2018年11月二線城市房價環比下跌1.306%，跌幅比上月進一步擴大0.193個百分點。除了大連、沈陽環比微漲外，其余二線城市房價均不同程度下跌。其中西安、青島、成都、武漢等曾經的熱點二線城市房價下跌相對較快。

2018年11月，三四線城市房價環比下跌0.678%，跌幅比上月擴大0.572個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市達91個，下跌城市占比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房價下跌速度相對較快。

雖然房價都處于回落調整狀態，但各級城市房價調整的背景有所不同。2017年下半年以來，一線城市已經經歷了一波房價調整，北京房價較2017年4月高點的最大跌幅曾接近20%。只要外部經濟環境有所改善，市場隨時有可能重新復蘇。三四線城市上半年正經歷了一波較快上漲，多數城市房價同比漲幅仍較高。由于目前才剛進入階段性調整，距離再次復蘇仍需時日。二線城市的市場狀況則居于一線及三四線之間。

二三四線城市仍將繼續調整

對于當前房地產市場的形勢分析與預測。報告認為，一線城市或將率先緩慢復蘇。從城市格局看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性并不大。另一方面，經歷了2017年以來的持續調整，一線城市房價風險已經得到一定釋放。市場復蘇目前主要受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經濟環境。一旦外部經濟環境有所改善，一線城市樓市可能會率先緩慢復蘇。

二三四線城市仍將繼續調整。二三四線城市大多仍處于增量房市場階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調整的需要。

對此報告建議，繼續抑制住房投資投機，堅持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾長期存在，“房住不炒”仍是新形勢下住房政策的前提;對于一二線城市而言，限購、限貸等行之有效的需求管控政策，仍有必要繼續實施。住房總量不足仍然是一二線城市住房市場的主要矛盾，住房需求管控政策沒有整體退出條件;繼續支持首次購房需求，合理支持居民改善性住房需求。通過對市場利率的調節，抑制首套房貸利率的大幅上浮，切實降低居民首次購房的還款負擔。