2019年以來，房企的發(fā)債動作仍然持續(xù)不斷。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企融資需求井噴，公布融資計劃已超1600億元。不過有業(yè)內(nèi)人士指出，房企新年以來的密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已經(jīng)破局，當(dāng)前國內(nèi)對于房地產(chǎn)的調(diào)控實質(zhì)上并沒有放松。

房企密集發(fā)債

房企的“找錢”行動仍在進行中。

最新的融資計劃披露于1月30日，綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行1億美元的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)。并表示，發(fā)行優(yōu)先永續(xù)票據(jù)的預(yù)計所得款項凈額將約為9900萬美元。擬將發(fā)行優(yōu)先永續(xù)票據(jù)的所得款項凈額用于為集團若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資及撥作一般公司運營資金用途。

值得一提的是，1月25日當(dāng)天迎來了一波“融資小高潮”，多家房企選擇了同日對外披露融資計劃。當(dāng)日，遠洋集團控股有限公司公告宣布，公司全資附屬公司遠洋地產(chǎn)寶財IV有限公司(發(fā)行人)擬發(fā)行于2022年到期的5億美元有擔(dān)保票據(jù)，年利率5.25%;綠城中國公告稱，該公司建議通過發(fā)行人進行一項由該公司擔(dān)保的美元優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售;福晟集團則以海報的形式披露，東亞前海-招商創(chuàng)融-福晟集團應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行成功，發(fā)行規(guī)模8.3億元;華遠地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布的公告顯示，該公司完成發(fā)行2019年非公開發(fā)行公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模為15億元，最終票面利率為6.65%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月以來(截至1月28日)，統(tǒng)計區(qū)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)公布的融資計劃已達70多起，合計金額超過1600億元，刷新最近一年多來的融資月度新高。據(jù)了解，2018年11月房企融資規(guī)劃上千億元，12月融資規(guī)劃達1600億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，對于房企而言，當(dāng)前樓市銷售逐漸放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過度投資對資金需求的上漲壓力，房企對融資的訴求明顯上漲。

“2018年雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然刷新歷史紀錄，但房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，其融資需求也隨之上漲。在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。此外，隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。”張大偉說。

債務(wù)壓力緊逼

密集發(fā)債背后是步步緊逼的償付壓力。從1月內(nèi)眾多披露融資計劃的房企來看，其融資用途主要是為了“借新還舊”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年房企公司債到期規(guī)模2640億元、企業(yè)債到期規(guī)模183億元、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具到期規(guī)模1037億元、資產(chǎn)支持證券到期規(guī)模628億元、海外債到期規(guī)模846億元，總計到期規(guī)模5334億元。

此外，中金公司研報也指出，2019年房企將進入償債高峰期，2019年國內(nèi)房企僅信用債償付額就超過6000億元，相比2018年翻倍有余，今年房企債務(wù)壓力并不比2018年有所緩解。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向北京商報記者表示，債務(wù)壓力之于房企而言，可謂“負重前行”，在助力企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的同時，也對企業(yè)安全穩(wěn)定發(fā)展形成了一定阻力，應(yīng)當(dāng)予以重視。“首先從宏觀角度來講，就是一個風(fēng)險問題。中央不斷提及要防范風(fēng)險，債務(wù)兌付風(fēng)險肯定是房企接下來要著力化解的;第二個從企業(yè)經(jīng)營角度來講，如果不處理好自身的債務(wù)問題，房企的股價會因此波動，企業(yè)未來的投資也會受到影響。”

張大偉指出，與去年11-12月類似，房企融資渠道正在打開。從樓市調(diào)控政策看，最嚴格的時候已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低，房地產(chǎn)業(yè)最近幾個月資金情況出現(xiàn)了緩解。越來越多的房企正抓緊窗口期加快融資，以應(yīng)對未來的還債高峰期。

融資政策未放松

盡管新年伊始房企的發(fā)債動作稍顯密集，但業(yè)內(nèi)多專家及機構(gòu)認為，2019年房企融資形勢仍然較為嚴峻，當(dāng)前融資政策并未在實質(zhì)上得到放松。

“整體看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個月資金情況確實有所緩解，不過監(jiān)管層仍然在嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度實際上依然比較大。” 張大偉如是說道。

頻繁融資下多企業(yè)的融資計劃被叫停，被視為融資政策未放松的有力佐證。

1月23日早間，上交所公告稱，奧園集團非公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券被終止審核，該公司債券計劃發(fā)行規(guī)模為10億元;1月18日，深交所披露信息顯示，合景泰富計劃發(fā)行的一宗200億元規(guī)模資產(chǎn)支持計劃被中止審核。據(jù)悉，該債券名稱為“華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專項計劃”，合景泰富此前申請發(fā)行的“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產(chǎn)支持專項計劃”也于1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年，俊發(fā)集團7.9億元資產(chǎn)支持證券、花樣年非公開發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券、雅居樂集團80億元非公開發(fā)行公司債券等多個發(fā)債申請，也相繼被上交所終止。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認為，2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào)，政策面對于房企融資渠道有重重防火墻，大部分無法流入開發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會很緊張。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報告顯示，綜合12月央行、國家統(tǒng)計局發(fā)布的多份報告來看，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金態(tài)勢仍較為嚴峻，融資渠道依然受限、融資額度愈發(fā)趨緊，資金成本也在攀升，海外債發(fā)行數(shù)量逐步增多。2019年房企仍處于償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話題。

“2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期非常強，房企在這種情況下更加關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計將更加謹慎。”張大偉補充道。

北京商報記者 崔啟斌 榮蕾/文 高蕾/制圖