如今的房地產行業，是一筆資本生意，也是一場規模戰。“千億”對大多數企業而言，更是一道重要的門檻。踏過這道門檻，便意味著未來拿地、融資、招人都更有優勢，綜合成本更低。這也使得略有規模的房企都在沖千億。

據統計，在2018年提出了沖擊千億規模的房企多達50余家。在這個努力奔跑也可能停留在原地的房地產市場，競爭優勢并不顯著的中小房企欲沖千億并非易事。在上述沖擊“千億”的企業中，2018年僅13家完成目標。

與此同時，企業“合作開發”的后遺癥也伴隨著企業增長而慢慢顯現。據統計，2018年30家規模超過千億的企業中，有18家的銷售權益比例在80%以下。

增收不增利、資產規模相對較低，合作給企業發展帶來機遇的背后，又是否“暗礁”重重?

“增收不增利” 權益銷售比例逐年下滑

在目前行業集中度不斷提升的情況下，企業間合作也越來越多。

規模房企的操盤能力和品牌影響力較強，往往在合作中能夠占據主導操盤地位，尤其是跟中小企業的合作，小股操盤也是常見，因此其流量銷售在合作的推動下，增長更加迅速，但是實際權益比例卻有下降趨勢。

平安證券發布研究報告指出，2018年A股傳統的四大龍頭招商、保利、萬科、金地的銷售額權益占比僅70%左右，TOP100房企銷售金額權益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“合作開發、分攤利潤也導致企業歸母凈利潤和總資產規模增長跟不上其銷售發展。合作開發對營收以及資產規模難形成有效支撐，或將影響外界對其估值及前景判斷。”克而瑞研究中心研究員房玲告訴記者，若是將千億企業的流量銷售規模排名和其營收、歸母凈利潤和總資產規模指標排名進行對比，則可以發現有部分房企財務指標排名相對落后，其中有一半企業歸母凈利潤與流量銷售排名不相稱。

以碧桂園、融創、新城等企業為例，上述企業在近兩年均保持相對較高的增長速度，尤其是在2017年，銷售規模增速達80%以上，但權益銷售比例基本都在80%以下。

克而瑞統計數據還顯示，2017年和2018年千億企業分別有17和30家，但是從營收來看，2017年營業收入在500億以上的企業14家。

除了老牌千億企業之外，大部分近兩年新晉千億的企業，如金地、新城、旭輝等，其營業收入和資產規模相對較低。

平安證券則發報認為，憑借品牌優勢和管理輸出，除快速提升規模外，大中型房企以較小權益投資獲取更高權益回報，利于維持較高ROE(凈資產收益率)水平，萬科、保利等房企ROE均保持在15%以上。

隨著樓市降溫及核心城市地價回落，預計后續主流房企權益占比將逐步回升。

分攤成本 流量規模大漲

前兩年，一二線城市“招拍掛”拿地的難度越來越大，開發商的土地儲備不斷下降。

為了得到土地參與開發，坐在競拍臺下的房企從你爭我奪，慢慢轉變為抱團開發。

從零星到頻繁發生，合作開發已逐漸成為企業競合的常態。合作模式也從初級一級土地開發直接合作模式，逐步向二級市場的項目合作和公司合營演進，參與企業也從弱弱聯合、強弱聯合走向強強聯合。

一位不愿透露姓名的房企高管告訴記者，合作開發項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險。事實上，通過合作開發不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項目資源。

“對于操盤能力強的房企，可以直接對項目進行操盤，并提高自己的品牌溢價;而對于資金能力強的房企可以給項目帶來更加低的融資渠道，進一步降低成本。”上述房企人士稱，這樣的合作可以有效進行資源互補，并共同分享利潤。

首創證券分析師張炬華表示，除了通過項目收并購獲取土地的方式外，在目前項目地塊總價較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場更傾向于多方合作拿地，通過合作開發分攤風險。

分擔風險的同時，合作開發也讓房企迅速擴大規模。2018年，流量銷售規模達到千億的房企從17家大幅增至30家，整體規模大大提升。

究其原因，一方面源于企業自身增長，另一方面則是合作撬動的影響。

據明源地產研究院數據統計，在碧桂園2018年5500億的銷售業績，有1539億來自合作方;萬科5239億銷售額中也有1400多億來自合作方。

處在二梯隊的旭輝，2017年銷售金額沖到了1040億元，正式步入千億俱樂部，行業排名15名。但在2015年，旭輝的銷售金額僅為312.5億，排名25。短短2年間，行業排名上升了10名，也得益于旭輝靈活開放的合作策略。

掘金存量運營或成良方

通過大量合作可以促進企業流量銷售規模的快速增長，就企業長期發展而言，權益比例過低，不利于企業營業收入和總資產等財務指標的提升。

“財務指標與規模指標的差距拉大，也在一定程度上不利于資本市場對企業的評價。”房玲表示，企業在合作擴張規模的同時，要適當控制權益比例。

在大部分企業面臨“增收不增利”的窘境時，也有部分合作較多、增速相對較快的企業，其營收、歸母凈利潤總資產排名高于其銷售排名。究其原因，則是這類企業通過存量資產運營提升企業財務指標。

據克而瑞數據顯示，以龍湖和金茂為例，上述兩家企業分別位列2018年房企運營收入榜的第9和第10位，這使得其權益雖低，營收和總資產規模排名仍然能夠超過其銷售規模。

房玲稱，隨著房地產市場的增量市場天花板臨近，房地產進入了存量時代，增加存量資產運營也將是企業發展突破的重點。

據統計，截至2018年，30強千億房企中基本都已經布局了存量資產市場。如華潤置地、龍湖、富力等老牌的存量資產運營商，也有新城等后起之秀，也有中梁等商業新兵。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，存量市場無論在規模還是增速上，都呈現出了長期上揚的態勢，如何挖掘存量市場的價值和機會無疑成為了房企未來的新命題。未來在房企對于存量資產的運營能力普遍提升之后，將更好地促進企業銷售及財務指標的同步發展，從而有利于改善外界對企業的前景判斷。(記者 崔陸鵬)