2019年前兩月，全國主要城市受監(jiān)測的新房及二手房市場普遍出現(xiàn)量價雙跌。盡管局部城市小幅回暖，但是業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，就全國房地產(chǎn)市場而言，未來預(yù)期整體向穩(wěn)。在地方政府的精準(zhǔn)化調(diào)控作用下，一方面難以大面積上漲，另一方面也預(yù)防出現(xiàn)暴跌的可能性。

前兩月樓市成交量普遍下降

3月11日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2月份全國40城住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2019年2月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降39%，同比下降13%，創(chuàng)近4年同期新低。其中，一線城市成交面積環(huán)比下降48%，同比增長33%;二線城市成交面積環(huán)比下降41%，同比下降12%;三四線城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降20%。

2月份，受監(jiān)測的40城市累計成交面積同比增速與1月持平。易居方面認(rèn)為，考慮到內(nèi)部環(huán)境，全國性的調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，判斷出該成交曲線在經(jīng)歷2月份的大幅跳水后還將繼續(xù)下滑。

和成交量持續(xù)走低相一致的是，住宅市場的成交均價漲幅也在持續(xù)收窄。3月初，根據(jù)中指百城價格指數(shù)系統(tǒng)對全國100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年2月，全國百城(新建)住宅平均價格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月收窄0.12個百分點。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，綜合2019年1-2月份的市場情況，從供應(yīng)方面來看，由于受春節(jié)假期影響，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，熱點城市推盤數(shù)量有所下降，市場整體去化效果一般。需求方面，各線城市成交量均有所下調(diào)。價格方面，百城住宅均價環(huán)比漲幅繼續(xù)回落，絕大多數(shù)城市價格變化在1%以內(nèi)。

不僅如此，二手房的市場行情和新房市場類似。2月份，易居方面監(jiān)測的北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套，環(huán)比下降40.9%，同比下降7.1%。從環(huán)比下降四成來看，成交量主要是受春節(jié)因素影響;從同比來看，2月同比降幅較1月擴大了0.7個百分點，2019年前兩個月二手房市場依舊低迷。

易居研究院研究員沈昕表示，結(jié)合當(dāng)前的市場成交情況，預(yù)計2019年上半年40城市成交量將繼續(xù)萎縮。“分城市類別看，一線城市由于目前成交量已經(jīng)處于低位，有望開始企穩(wěn);東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。”

局部市場難改整體降溫趨勢

近兩周，局部市場出現(xiàn)樓市回暖消息。例如，南京部分項目開盤當(dāng)天實際到訪量多達(dá)3000人。蘇州節(jié)后首場土拍參拍房企數(shù)量明顯增多，成交的土地溢價率上升，競拍時間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價成交乃至流拍也形成了強烈反差。此外，環(huán)北京的河北燕郊也出現(xiàn)了房價上漲的消息。

隨之，部分潛在購房者對市場預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，有市場觀點認(rèn)為節(jié)后房地產(chǎn)市場漸有回暖征兆。尤其是那些市場早期已處于持續(xù)調(diào)整過程的核心一二線城市，樓市、地市皆有微幅轉(zhuǎn)暖跡象。

以燕郊為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，燕郊是過去兩年全國房地產(chǎn)市場跌幅最嚴(yán)重的地區(qū)，也是全國調(diào)控見效果城市的風(fēng)向標(biāo)，很多人非常關(guān)注燕郊。

“燕郊房地產(chǎn)市場本身的確出現(xiàn)了一些市場利好，包括最近的京津冀一體化、地鐵建設(shè)的預(yù)期等。此外，春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。”張大偉說，“燕郊的情況主要是在房價前期下跌的基礎(chǔ)上，疊加很多人對政策放松的預(yù)期心理。同時，包括燕郊在內(nèi)的‘北三縣’近幾個月利好不斷，也的確給了購房者信心。”

在他看來，“雖然年后燕郊的房價出現(xiàn)事實性的上漲，但是從政策層面來看，限購政策要求依然相對較嚴(yán)格，所以預(yù)計燕郊市場不會有太明顯的變化”。

上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為，目前部分地區(qū)的部分自住型購房者在市場調(diào)整到一定程度、政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購房者負(fù)擔(dān)的策略后，確實在一定程度上緩解了購房壓力，局部市場微幅回升也是正常合理的現(xiàn)象。

“但是，目前的局部市場變化受節(jié)后效應(yīng)、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴散，可持續(xù)性也僅存在部分前期調(diào)整較充分的區(qū)域。”該人士指出，從全國市場來看，成交量區(qū)域分化明顯，二三線代表城市仍在降溫。根據(jù)中指研究院選取的全國50個重點城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計結(jié)果顯示，2019年以來市場成交回調(diào)，2月同比降幅超兩成，尤其是二三線代表城市降溫明顯。

政策精準(zhǔn)調(diào)控 市場預(yù)期向穩(wěn)

“因此，2019年樓市整體仍處于階段性盤整過程，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局，一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。”上述中指院人士分析認(rèn)為。

2018年全年，地方城市先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機需求，房價漲幅逐漸收窄。2018年末，住建部提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的要求，在業(yè)內(nèi)普遍看來，“穩(wěn)”將成為2019年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

事實上，前兩月以來多個地方城市出臺了以房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行為目的的微調(diào)性政策。例如，贛州市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價房銷售通知，要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批，3月3日起住宅成交單價不得低于該項目2月份同類型商品房成交均價。此外，安徽合肥也加強“降價房”的市場監(jiān)管，對大幅降價影響當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場的樓盤項目停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證。

“總的來說，穩(wěn)定市場肯定是要雙向調(diào)節(jié)，一方面防止房價大漲，同時也防止暴跌。”張大偉分析表示，最近以來，地方城市針對2019房地產(chǎn)市場全年的政策基調(diào)密集公布，大部分省份都明確提及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。“整體來看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。”

針對未來的房地產(chǎn)政策走向，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東分析認(rèn)為：“2019年，穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標(biāo)。在此前提下，整體市場仍將保持穩(wěn)定。”

魏東認(rèn)為：“由于中央政府將房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)力下放給了地方政府，因此預(yù)計在2019年我們將會看到一些城市將對原有的調(diào)控政策進(jìn)行適度的放松。但同時，由于中央強調(diào)了要‘夯實城市政府的主體責(zé)任’，因此地方政府對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的走勢將會承擔(dān)更大的責(zé)任。”

在市場趨勢方面，易居研究院研究員沈昕表示，在“因城施策”背景下，各地政府根據(jù)市場運行實際情況穩(wěn)步優(yōu)化政策體系。預(yù)計未來，房地產(chǎn)市場整體將繼續(xù)平穩(wěn)運行，但各線城市市場將延續(xù)分化。具體來看，一二線城市有望低位企穩(wěn)，部分三四線城市將面臨一定去化壓力。