整個3月，北京土地市場一片沉寂。截至目前，北京市規劃和自然資源委員會官網上掛出的12宗待入市地塊中，僅有1宗為經營用地。

值得注意的是，這宗位于門頭溝區永定鎮的地塊為非限價住宅用地，這也是今年以來北京出讓的第五宗不限價地塊。

土地出讓方式的變化，帶來了業界對今年豪宅供應的期待。根據北京中原地產研究中心的數據統計，2018年北京新增商品住宅雖然同比漲幅65%，創近四年來最高，但其中限競房占比高達55%。

這意味著，北京樓市已經由兩年前遍地10+的頂豪時代，全面轉軌進入限競房時代。在限競房井噴供應的沖擊下，處于消化存量階段的豪宅是否正在變成樓市“絕響”?

豪宅土地基本斷供

開發商拿地不積極

從2018年10月至今，北京土地市場共入市7宗非限價地塊，其中豐臺石榴莊1宗、延慶新城1宗、密云1宗、朝陽孫河2宗和門頭溝永定鎮2宗。

筆者梳理地塊出讓情況時發現，除了本月新掛出的門頭溝永定鎮地塊，其余6宗不限價土地僅成交3宗。

其中，豐臺區南苑石榴莊0517-L02地塊是自2016年10月北京首次采用“限房價競地價”出讓政策后，時隔24個月首次出現不限定商品住宅售價的地塊。地塊規劃建筑面積是63070平方米，起始價為25.87億元。地塊將代建約10440平方米公交設施和300個社會停車位，并配建機構養老設施、社區文化設施及郵政所等。但石榴莊地塊最終并未出讓。

而朝陽區孫河鄉的兩宗居住地塊，總建筑規模分別為43427平方米和47876平方米，容積率分別為1.1和1.5，建筑高分別控制在18米和24米，均屬于適合打造低密產品的優質地塊，最終也沒有掛牌出讓。

成交的3宗地塊中，延慶區延慶新城03街區會展中心東側地塊土地一級開發項目(二期)YQ00-0003-0010等地塊以8.165億元成交，溢價率不足2%。根據地塊出讓規定，該地塊總建筑規模126263平方米，需建設一座總客房數不少于450間的2022年冬奧會及冬殘奧會保障酒店。

門頭溝區永定鎮曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會停車場用地拍賣當日僅收到一家企業報價，最終以底價16億元成交，溢價率0%。

同一天拍出的密云區溪翁莊MY02-0201-6001地塊(原圓明三園C地塊)則吸引了城建、陽光城、金茂、首開+龍湖+保利聯合體、萬科+中投聯合體等多家品牌房企的關注。經過17輪競價，最終由陽光城以18.9億元摘得，溢價率12.5%。

顯然，在2018年北京樓市持續下行、房價穩定回落、限競房供大于求的局面下，開發商拿地明顯謹慎。政府雖有意以不限價地塊刺激房企拿地積極性，但這幾宗非限價住宅地塊要么地處遠郊區縣，要么附加條件多，再加上銷售環節也并未全面放松限價，導致房企拿地動力不足。

而麗茲行豪宅研究院的數據顯示，2018年成交土地80%為住宅用地，其中限價房占了58%，且全部在四環外。在當前供地結構仍偏向低端保障供應的趨勢下，預計未來可用于豪宅開發的土地將非常少，豪宅新房市場正面臨嚴重供應短缺。

量價齊升

豪宅新房需求旺供應不足

一邊是豪宅土地斷頓，另一邊卻是存量房供應和成交活躍。

2018年，豪宅新房供應4946套，同比上漲69.97%，集中供應在第四季度，共有22個樓盤拿到預售證，供應量為3478套。從各價位段來看，總價1500萬元-2000萬元的豪宅新房占比達到51%，3000萬元以上供應占比在13%，4000萬以上供應占比7%，同比均有不同程度下降。

成交方面，2018年單價7萬元以上豪宅(不含別墅)成交套數和成交價格均有下降，但下降幅度都不大，分別為3%和2%。克而瑞研究機構數據則顯示，2019年一季度，北京單價7萬元以上的高端項目成交面積環比下降45%，同比上升171%;成交套數1034套，環比下降43%，同比上升127%;成交均價88912元/平方米，環比下降0.32%，同比上升6.95%。 業內人士認為，2018年第四季度豪宅供應大幅大漲，表明政府對新房價格限制方面有了適度放開及優化。總體來看，北京豪宅市場正處于新舊快速迭代期，豪宅新房需求旺盛，但市場供應明顯不足。

種種跡象表示，在長效機制不變的前提下，豪宅產品供不應求的態勢仍將在今年延續，尤其是四環之內的豪宅新房，可以說是賣一套少一套。

地產營銷人出品人韓樂認為，2018年豪宅市場并沒有因為市場下行而產生巨大波動，成交排名前5位的項目中，單盤成交金額都在20億元以上，如天悅壹號、泰禾·金府大院等。去年第四季度豪宅成交量激增，實際上也是簽約滯后給樓市造成的假象。

同時，韓樂表示，去年豪宅成交還表現出了兩個特點，一是豪宅新房中四居成交占比上升至34.41%，一定程度上反映了當前市場仍為高端改善升級需求為主。二是準現房和現房產品更受購房者青睞。由于去年市場上頻繁出現品質交付問題，高端置業者開始認真考慮購買期房和現房的利弊。

個別豪宅降價不具代表性

去年下半年開始，懋源·璟岳、北京莊園、萬科觀承、壹亮馬、世茂西山龍胤、紅廷別墅、泰禾·金府大院、葛洲壩·中國府等在內的多個豪宅項目先后對外發布新品、公開示范區或樣板間，開始為正式銷售造勢蓄客，這其中不乏拿地后蟄伏多年、至今仍未取證入市的地王項目，比如葛洲壩·中國府。

而進入2019年，去年成交大好的豪宅新房卻又傳出了多項目集體降價的消息。比如，春節后泰禾北京便打出“泰禾1號搶收計劃”，將北京泰禾金尊府、北京泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子二期四個高端項目中的個別房屋降價出售，單套最高降價甚至達到900萬元。

招商·中國璽也是以8.9萬元/平方米的單價甩賣一套尾房，約1300萬元的總價與周邊同等面積的二手房價格相差無幾。

此外，中駿·西山天璟、懋源·璟岳、西山燕廬等項目或推出特價房或一房五價，優惠幅度各有不同。

韓樂分析認為，今后所謂的豪宅降價并不具備普遍性，北京目前市場供應產品主要為限競房，純住宅本身就是稀缺，豪宅可能成為樓市“絕響”，因此沒有打折銷售的必要，尤其是先天資源條件較好、地段優勢明顯、高品質的豪宅。即便打折銷售也未必可以帶動銷售速度、提高去化率，反而可能會拉低項目形象。

在他看來，豪宅項目主要考驗的是開發商的資金能力，當前市場環境下，豪宅開發商反而應該繼續堅守品質，通過品質對比，讓購房者看到豪宅比限競房優越之處。包括豪宅項目基本不受“70/90”政策限制，尺度舒適、密度低。

中原地產首席分析師張大偉則認為，影響豪宅新房市場銷售的核心還是要看今年信貸政策的寬松程度，最典型指標就是認房又認貸的標準是否會變化。這個政策如果不變，市場不會波動;這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。

同時，業內人士也表示，隨著后期部分地段好的限競房項目入市，肯定會對那些價格過高、地段優勢又不突出、品質也相對一般的豪宅帶來沖擊，屆時預計會出現降價或大幅打扣優惠的情況。