個(gè)人住房貸款增速占比雙降 對(duì)公業(yè)務(wù)房地產(chǎn)貸款抬頭

銀行房貸政策未現(xiàn)松動(dòng)

伴隨銀行年報(bào)的發(fā)布，銀行涉房貸款全貌也逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，六大行2018年投向房地產(chǎn)業(yè)貸款及個(gè)人住房貸款的總規(guī)模達(dá)19.56萬(wàn)億元，較2017年年底的16.66萬(wàn)億元增長(zhǎng)了17.44%。一方面，新增貸款中個(gè)人住房貸款占據(jù)了全部新增貸款的“半壁江山”;另一方面，個(gè)人住房貸款增速及其在新增貸款占比均持續(xù)下滑，體現(xiàn)了房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管下銀行授信政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

值得注意的是，在個(gè)人按揭貸款增速放緩的同時(shí)，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸卻逆市上揚(yáng)，部分銀行相關(guān)貸款顯現(xiàn)不良抬頭跡象。對(duì)此，多家上市銀行表示，將聚焦重點(diǎn)客戶、重點(diǎn)區(qū)域的差異化授信政策，同時(shí)警惕相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。專家表示，嚴(yán)控房地產(chǎn)政策并未松動(dòng)，“房住不炒”也仍然是銀行信貸政策的基本底線。

大行新增個(gè)人住房貸款增速

普降4%至5%

作為個(gè)人住房貸款發(fā)放的主要來(lái)源，2018年六大行個(gè)人住房貸款新增2.5萬(wàn)億元，在全部新增貸款5.13萬(wàn)億元的體量中占比為49.39%。

根據(jù)六大行新增個(gè)人住房貸款體量排序，依次為工商銀行0.65萬(wàn)億，建設(shè)銀行0.54萬(wàn)億，農(nóng)業(yè)銀行0.53萬(wàn)億，中國(guó)銀行0.44萬(wàn)億、郵儲(chǔ)銀行0.26萬(wàn)億、交通銀行0.11萬(wàn)億。其中，除建行和交行外，其余四家大行個(gè)人住房貸款占新增貸款比重均有較大幅度下降，工行由2017年的59.31%降至54.89%，農(nóng)行由57.48%降至43.2%，中行由54.29%降至49.6%，郵儲(chǔ)銀行更是由60.64%降至40.62%，降幅達(dá)20%。

目前披露相關(guān)數(shù)據(jù)的股份制銀行中，個(gè)人住房按揭貸款占新增貸款比重增減不一。例如，中信銀行2018年個(gè)人住房貸款增量為0.13萬(wàn)億，占比33.16%，較2017年上升11%;浦發(fā)銀行2018年個(gè)人住房貸款增量為0.08萬(wàn)億，占比23.65%，較2017年增長(zhǎng)13%;招商銀行新增個(gè)人住房貸款為0.09萬(wàn)億，占比26%，較2017年下降約8%;平安銀行新增個(gè)人住房貸款0.029萬(wàn)億，占比10%，較2017年下降19%。

值得注意的是，盡管個(gè)人住房貸款增量可觀，且仍是銀行新增貸款的投向重心，但房地產(chǎn)調(diào)控仍然在個(gè)人住房貸款份額及增速上得以體現(xiàn)。一方面，銀行新增貸款投向個(gè)人住房貸款的比例已連續(xù)兩年減少。工行、中行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行新增貸款投向個(gè)人住房貸款的比例，從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分別下降為2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再進(jìn)一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

另一方面，銀行個(gè)人住房貸款增速連續(xù)兩年降低。2016年工、農(nóng)、建、交四家國(guó)有大行個(gè)人住房貸款增幅均在30%左右;2017年，工行和農(nóng)行的房貸增速在20%以上，建行、交行2017年房貸增速在15%以上。而2018年，各大行房貸增速繼續(xù)降低4%至5%，農(nóng)行、工行、建行、交行增幅分別為16.8%、16.5%、12.8%和12.3%。中行未披露相關(guān)具體數(shù)據(jù)，但其2018年年報(bào)表示，繼續(xù)執(zhí)行差異化的個(gè)人住房貸款政策，穩(wěn)步投放個(gè)人貸款。股份制銀行增速的下降則更為明顯。平安銀行2018年房貸增幅較2017年下降60%，光大銀行、民生銀行降幅也均超過(guò)22%。

某銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士對(duì)記者表示，無(wú)論是去年還是今年，房地產(chǎn)政策都沒(méi)有放松跡象，房貸基調(diào)沒(méi)有變化，仍以嚴(yán)控為主。“不過(guò)因?yàn)檎w利率下降，流動(dòng)性確實(shí)出現(xiàn)改善，業(yè)務(wù)開(kāi)展比較平穩(wěn)，放款效率有所提高，北京部分銀行在審批后能達(dá)到2至3天放款。”該人士表示。

一位券商分析師表示，銀行按揭貸款投放較多主要是因?yàn)樵诋?dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行自身風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，傾向于風(fēng)險(xiǎn)較低的零售端業(yè)務(wù)。按揭貸款占據(jù)了個(gè)人貸款存量的3/4，且有住房抵押，歷史上不良率在0.3%至0.4%之間，遠(yuǎn)低于行業(yè)整體水平，實(shí)際損失率更低。受風(fēng)險(xiǎn)偏好下降影響，銀行有動(dòng)力多做按揭。

多銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額、占比呈雙升

與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增速回落不同，雖然房企融資渠道收緊已成既定事實(shí)，但去年上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻普遍逆勢(shì)增長(zhǎng)。不同銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑略有不同，主要包括開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款，其中以開(kāi)發(fā)貸為主。

除郵儲(chǔ)銀行外，工農(nóng)中建交五家國(guó)有大行2018年對(duì)公的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額和占比均呈現(xiàn)雙升態(tài)勢(shì)。

中行房地產(chǎn)貸款余額接近9158億元;工行達(dá)到8500億元;農(nóng)行和建行都超過(guò)了6000億元，而交行和郵儲(chǔ)銀行則分別為2165億元和563億元，其中，郵儲(chǔ)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款僅為1%，遠(yuǎn)低于其他大行。

農(nóng)行房地產(chǎn)業(yè)貸款占比由2017年的8.4%升為9.4%，其年報(bào)顯示，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑包括發(fā)放給主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途的貸款。建行房地產(chǎn)業(yè)貸款由3.2%升至3.7%，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款余額3656.54億元，較2017年增加466.54億元，年報(bào)顯示，其重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目。

相較大行的個(gè)位數(shù)增幅，股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款似乎更為積極。2018年民生銀行新增房地產(chǎn)業(yè)貸款1318.15億元，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達(dá)52.22%。招商銀行和光大銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3164.9億元，同比增長(zhǎng)25.58%;光大銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額1920.75億元，同比增長(zhǎng)35.25%。

在房地產(chǎn)業(yè)貸款增長(zhǎng)有所提速的同時(shí)，多家銀行年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良有抬頭跡象。例如，平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%，較上一年增加0.79個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于其中風(fēng)險(xiǎn)，銀行也在年報(bào)中表示會(huì)有相應(yīng)關(guān)注和調(diào)整。例如，交行年報(bào)表示，部分領(lǐng)域潛在風(fēng)險(xiǎn)的防控任務(wù)較重，債務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。招行也預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在部分去庫(kù)存速度慢的三、四線城市，以及個(gè)別高杠桿、中小房地產(chǎn)企業(yè)。

涉房業(yè)務(wù)

已現(xiàn)“觸頂”跡象

對(duì)于銀行而言，“房住不炒”仍然是其信貸政策的基本底線，其年報(bào)中均提及“落實(shí)差異化信貸政策”和“支持自主性購(gòu)房需求”，加之監(jiān)管層強(qiáng)監(jiān)管持續(xù)，整體來(lái)看，銀行涉房業(yè)務(wù)已現(xiàn)“觸頂”跡象。

農(nóng)行表示，該行嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求，實(shí)行差異化個(gè)人住房信貸政策。此外，該行開(kāi)發(fā)零售貸款欺詐風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，精準(zhǔn)識(shí)別住房貸款假按揭等。中行表示，認(rèn)真執(zhí)行住房金融政策，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策。

央行在2019年金融市場(chǎng)工作會(huì)議上表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告》對(duì)2380位銀行家的調(diào)查顯示，盡管地產(chǎn)公司抵押擔(dān)保品大部分時(shí)候是土地儲(chǔ)備或樓宇，理論上是中國(guó)較優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保品，不過(guò)，依然有45%的銀行家認(rèn)為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè)。

對(duì)于2019年信貸投放，上述券商分析師認(rèn)為，個(gè)人住房按揭貸款方面，我國(guó)居民杠桿率仍處于安全水平，預(yù)計(jì)按揭貸款今年仍將維持平穩(wěn)增速。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，在“因城施策”差異化調(diào)控原則下，房企資金可得性或?qū)⒂兴岣摺?/p>