即將進入五月樓市旺季，開發商活動增加，不少樓盤開放樣板房、營銷中心，開盤或加推，樓市熱度上升。不過，業內人士認為，從目前樓市成交情況來看，定價過高、房價上漲的樓盤成交效果不佳;而定價合理、價格洼地樓盤成交效果較好，因此預計接下來開發商定價策略以“穩價跑量”為主。

4月暴雨增加 來訪量持續下降

進入4月份，東莞連續暴雨，樓盤來訪量已經連續3周下降。

一名業內人士告訴記者，3月份市場來訪量不錯，成交量也好，但是4月進入樓市淡季，來訪量出現明顯下降。“暴雨是一個重要原因，另外一個原因是部分樓盤看到市場好轉，漲價比較明顯。”該名業內人士表示，從市場情況來看，受益于規劃利好影響，一些購房者入市步伐加快，部分樓盤價格也出現了上揚。

在不少業內人士看來，這種情況出現除了規劃利好影響外，3月“小陽春”的出現也讓部分房企對市場變得樂觀，部分購房者也沖動入市。

但3月“小陽春”的火熱在4月并沒有得到延續，3月結束后，購房者再次理性觀望。

業內人士認為，除了天氣原因影響外，這與3月樓市成交兩極分化有關，即使是3月“小陽春”，市場也并沒有全面回暖，部分優勢明顯樓盤熱銷，而一些特色不突出的樓盤成交仍然冷淡。

個別高價區域出現價格回調壓力

5月份，多個樓盤將入市加推或開盤，多個樓盤入市，競爭加劇。據了解，如萬科濱海大都會、中海莞府、龍光玖龍璽、碧桂園公園壹號等樓盤都有望在5月前后開盤;而卓越金茂淺水灣、瓏遠翠瓏灣等樓盤在五一期間開放營銷中心和樣板房，都將吸引著購房者的注意。品牌房企開發大盤入市，將再次攪熱東莞樓市。

不過，在定價方面，業內人士則認為，個別區域將會出現下調壓力，地段位置好的品質大盤定價堅挺，但是價格洼地搶奪剛需客，使得越來越多的剛性需求流入中心區域的周邊價格洼地鎮區。東莞中原戰略研究中心大數據統計顯示，目前東莞全市有30個鎮街住宅均價超過1.5萬元/平方米，10個鎮街住宅均價超2萬元/平方米，大部分鎮街房價高位企穩。其中3月有21個鎮街住宅均價環比下降，個別高價區域價格出現回調壓力。

東莞中原戰略研究中心認為，房價過高，東莞本土購買力明顯不足，加上在東莞藍領工人是一個巨大群體，他們的購買力相對薄弱，剛需購買力有限難以支撐市場持續走高。

因此，東莞房價與剛需購買力逐漸脫鉤，越來越多剛需客被迫流入價格洼地置業，這也是2019年以來東莞多個價格相對低洼的項目紛紛熱銷的重要原因之一。

定價合理樓盤走貨更快

從近期樓盤成交情況來看，定價合理樓盤走貨快，而定價高樓盤走貨速度仍然較慢。

東莞中原戰略研究中心不完全監測顯示，前一周共有3個項目開盤，整體去化率達92%，去化效果理想，創下了今年新高。記者了解到，其中城區片區一樓盤自去年首次開盤以來，就以定價合理吸引城區剛需客，盡管目前定價在1.7萬元/平方米左右，但是較中心城區的高價盤仍然便宜幾千元/平方米，因此吸引了不少東城、南城購房者流入該區域置業。

該戰略研究中心認為，一是由于城區項目緊缺，項目定位剛需盤，定價合理，性價比高，購房者接受度高;二是樓盤位于清溪，定價合理以及蓄客時間長，宣傳力度足，項目周邊配套設施較為完善，再加上預估在下個月會有高價地項目入市，刺激購房者加快入市。

從購房者認購情況來看，東莞中原戰略研究中心對全市在售100多個項目監測顯示，從近期認購情況來看，剔除開盤項目，認購量小幅回落。從市場情況來看，目前市場分化明顯，熱銷盤認購人氣持續高企，普遍為定價合理，區域位置好的樓盤;但仍有很多盤定價偏高，成交不溫不火。

后市 價格仍是硬道理，穩價跑量成趨勢

5月樓市旺季到來，東莞房價會快速上漲嗎?業內人士認為，從目前成交情況來看，價格仍然是吸引購房者入市的重要因素，定價過高購房者并不愿意接受，價格仍然是促進成交的硬道理，穩價跑量仍是接下來樓市的主要趨勢。

東莞中原策略中心對全市在售155個項目認購監測顯示，近半年以來大部分開發商采取“穩價跑量”策略，東莞房價整體走穩。其中項目降價促銷也帶動一定成交，房價上漲項目成交相對較弱，反映出價格仍是硬道理。

從區域角度看，房價洼地成交明顯放量，城區熱銷剛需盤推動房價有所上漲，但漲幅較小;房價高企項目高位企穩，由于購房者購房回歸理性和價值，成交平淡。此外，東莞中原戰略研究中心還表示，東莞緊挨深圳，深圳客樓市預期降低對東莞樓市影響較大，東莞購房者更趨理性，近期東莞樓市來訪量已持續3周下滑，當前開發商理性定價快速出貨仍是王道，預計接下來“穩價跑量”仍是主基調，部分開發商為回籠資金，或促銷降價，區域分化將加大。