繪圖：楊佳

近期，廣州中海花灣壹號樓盤教育配套、高價車位爭議和廣鋼新城振業天頌花園質量風波，引起媒體對長期困擾買房族的各類痛點問題的高度關注。

現實生活中，購房者面對如此重要的交易，難免會因為自己的疏忽大意或賣方的有意誤導上當受騙。對工薪階層來說，買房的每一分錢，都是自己和家人積蓄的血汗錢，一旦踩到“坑”無疑是刀刀見肉的教訓。因此，不管你出于自住還是投資的需求，只要還想著持幣入市，都需要學會提前“避坑”的方法。

◎痛點1

質量不好：剛入伙就發現墻裂漏水停電氣塞

具體表現：由于地基處理不當，建材質量低劣造成的基礎和主體結構硬傷。偷工減料或其他原因引起的屋頂、屋內墻壁和地面漏水、滲水問題，墻體、室內地坪空鼓、開裂，管道堵塞、水電不通等。

現實案例：媒體此前報道的恒大龍奧御苑建筑質量風波;廣鋼新城振業天頌花園各樓層公共走廊及電梯間水浸風波;上海保利熙悅名邸地下車庫漏水、電梯頻繁故障風波;天津金融街融匯景苑某房室內墻裂風波。

防范建議：在利益誘惑下的驗收把關程序是脆弱的。事前的防范永遠比事后的補救更有保障。因而，對非現貨樓盤，一定要查清楚開發商和建筑商的底細，有前科的一律拉黑。即使是大開發商，也要把合同責任寫細寫死。

◎痛點2

產權不清：房子遭遇重復抵押或一房多賣

具體表現：項目本身在前置審批上就有硬傷，或因其他違法違規事件被查處，又或賣方因融資或債務危機等原因將房產重復抵押或一房多賣等。

現實案例：房產交易監管部門調查過的廣州志聯公司“一房四賣”事件;廣州中院2019年判決的陳某“一房兩賣”糾紛案件。

防范建議：盡管不動產登記備案的戶主就一個，但窮途末路的賣家往往會不擇手段，由此造成的任何法律糾紛解決起來都是高成本的。因而，小開發商的甜言蜜語一定不可輕信，該調查的事情還得調查。爛尾過的項目更要小心。

◎痛點3

誤導交易：開發商虛假宣傳交樓貨不對板

具體表現：賣方虛假宣傳、瞞天過海，交付后的樓房貨不對板，承諾有的規劃、價格、配套等難以兌現。

現實案例：廣鋼新城振業天頌花園小區花園與規劃貨不對板爭議事件;南京保利國際社區被指交付和宣傳“貨不對版”事件;廣州的華潤天合和遠洋天驕學位虛假宣傳風波;珠海橫琴荔枝灣交樓貨不對板被投訴事件。

防范建議：售房者存在明顯欺騙或誤導行為獲得的合同利益不受法律保護，原因在于民事官司誰主張誰舉證。建議買方者對開發商和中介的所有宣傳資料、售房廣告等原始證據一定要注意保存，對于賣方的關鍵性承諾一定要采取錄音或寫進合同的方式加以固定。

◎痛點4

環境硬傷：未公示的鄰避設施或被隱瞞的周邊環境

具體表現：大多數開發商都希望找到最好的福地來開發市場價值更高的產品，但也有個別情況是沒得選的，特別是像垃圾場、變電站、殯儀館等尚未公布的鄰避設施。還有地塊本身存在的環保、治安、惡鄰居等問題。

現實案例：媒體以前報道過、恒大公司后來積極協調解決的南京恒大金碧天下項目周邊有墳地和小區內建兩層樓高垃圾房問題;廣州南沙陽光城的地基問題和與化工廠為鄰風波。

防范建議：買任何品牌的房產都要提前做足功課，特別是對周邊區域未來十到二十年的規劃要有所了解。多看看政府與規劃發展相關的藍圖和工作報告，或者聽聽住在附近的一些公共部門的真實意見。并不是所有不利環境都會一成不變的，隨著城市更新的推進，也有很多原本人居環境很差的住宅區，周邊環境已在逐步改善。

◎痛點5

配套不齊：生活必須的醫院公交學校遙遙無期

具體表現：醫療、教育、交通、物管、商業、生活服務這六方面的配套完不完善，是衡量一個樓盤軟硬件是否合格的重要指標，缺了其中任何一樣都是一種缺陷。

現實案例：廣州南沙陽光城麗景灣熙悅組團地鐵配套爭議事件;廣州中海花灣壹號幼兒園配套不及時風波。

防范建議：開發商過高的承諾很可能是一張空頭支票。對于正在建設中的新城和非成熟小區，一定要提前預判基本配套是否存在延期或無法建設的風險。如果這里未來十年都不可能建地鐵，開發商卻把地鐵寫進廣告，那屬于誤導交易。有些配套導購員經常避重就輕，買房者不夠細心的話，往往會忽略這些細節。建議買新地段，最好找熟悉行業的人陪同。

◎痛點6

交付障礙：延期一兩年仍未等來實際交樓

具體表現：除正常或合理原因導致延期交房以外，由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理導致開發商不能按期交付房屋的情況，也包括項目爛尾。

現實案例：此前媒體報道的廣州澳洲山莊爛尾事件;東莞大朗超卓公館(推廣名為“松湖時代”)延期交樓風波;深圳寶安福城前海新紀元(注冊名為嘉洲商務中心)一期延遲交房風波;廣州南沙區黃閣鎮房地產開發公司因雙合同延遲交樓案件;珠海市香洲區樂富里府逾期交樓事件。

防范建議：最好的防范就是在合同加入延期交付賠償條款。遇到項目爛尾，證明開發商已經自身難保，合同保護自然也就沒什么意義了。爛尾項目一般發生在中小型開發商身上，因此，對于一些不良開發商一定要繞路走。對于購房流程不規范、牛皮又吹得老大的賣方果斷取消關注。實在躲不掉的坑，要通過司法途徑保護合法權益。

◎痛點7

辦證風險：房子辦不了證或辦了證過不了戶

具體表現：因為開發商違反政府有關規劃和建設方面的相關規定或被吊銷銷售資格，亦可一房二賣、非法抵押融資等原因，都可能導致無法辦證。常見的有開發商超高建設、偷面積、搞違規銷售等行為，都會影響辦證手續。

現實案例：廣州中院2018年判決的廣州某樓盤因雙合同交易逾期辦證糾紛案件;南京佳兆業“城市水岸花園”(推廣名“佳兆業城市廣場”)實際房型與備案不一致造成逾期辦證風波。

防范建議：逾期辦證基本上是由開發商造成的，因此只要合同里寫明了逾期辦證的賠償責任的，買方可以依法起訴獲得賠償。必須警惕的是，小城市有些開發商在違規開發建設的情況下，仍然會通過關系辦一張不合法的房產證，但拿著這類房產證的業主以后房子是不能交易的。

◎痛點8

物業糾紛：管理混亂服務不好收費太高

具體表現：新建樓盤的物業一般由開發商選定。業主與物業之間的糾紛現象非常普遍，主要有收費不合理，管理不到位，服務不合格，等等。

現實案例：中海花灣壹號D區停車場高價收費風波。

防范建議：由于新盤已經鎖定了物業公司，業主不能選只能躲。有劣跡斑斑的公司往往能在互聯網上找到蛛絲馬跡。真正遇到糾紛了，只能打官司或換公司，這對業主的組織性要求很高，政府的監管成本和業主的維權成本都非常高。因此防范還是第一位的。

◎痛點9

兇宅：曾發生過惡性事件造成心理壓抑

具體表現：兇宅是一種迷信說法。本文特指曾經發生過自殺、兇殺或其他各類犯罪和惡性事件的住宅。大多數業主對這類房子在心理上難以接受，就算住進去也會有一層心理陰影。

現實案例：不好舉例。

防范建議：看新聞或向物業及周邊鄰居打聽一下。

◎痛點10

掉價房：高價接盤沒幾天就遭遇價格回調

具體表現：顧名思義就是房子一買回來沒多久就降價了。這本來是市場的正常現象，但有些業主接受不了。有些掉價是大勢造成的，有些掉價是高價接盤造成的，有些掉價則是因為小區及周邊軟硬件變化造成的。

現實案例：此前媒體披露的廣州保利和光晨樾優惠促銷降價風波;浦東惠南某樓盤降價促銷風波;泰禾合肥院子降價促銷風波;安徽蕪湖的大發融悅東方項目降價促銷風波。

防范建議：可以多聽一下業內專家對該地塊或樓盤的專業分析。對于位置偏僻、周邊環境比較差、配套不齊全、樓房結構和質量不太好的小區，或者附近馬上要規劃建設保障性住房和其他鄰避設施的地區，房產在行情不好的時候是會首先掉價的。