■本報記者 王麗新

從大望路CBD出發，沿廣渠快速路一路向東，車程20多分鐘，即可到達北京副中心通州，這個從2015年8月份至今仍被史上最嚴厲限購政策籠罩的區域，如今正在加班加點修地鐵拓道路。昔日街上的小商小販不見了，取而代之的是整齊的商鋪和知名的超市連鎖店;老舊住宅樓紛紛被粉刷一新，違規建筑一夜間就被拆成平地;商業、教育、醫療等各種產業配套爭相落地;有開發商曾向記者笑稱，通州運河CBD正在向塞納河看齊……

過去，通州人稱自己住在“通縣”，將進城叫做“去北京”。現在，通州儼然已開始走向世界。但頗有看點的是，與發展的熱度相比，一度被譽為“北京樓市晴雨表”的通州，新房市場卻已平穩多年。在北京進入“限競房時代”已達一年時間之際，通州甚至目前尚未有一個限競房項目入市銷售。

近日，《證券日報》記者在采訪過程中發現，通州樓市近幾年二手市場相對活躍，新房市場已沉寂許久，僅有保障性住房和個別中高端商品住宅入市，且供量較低。過去三年，在北京樓市限競房地塊熱火朝天出讓的時候，通州土地市場卻幾乎斷供了住宅用地三年。目前，通州一手住宅市場仍在消化三年前拍賣的土地的項目。據《證券日報》記者不完全統計，近三年來，通州僅入市了12個新建住宅項目，其中包括六環外，已毗鄰廊坊的遠郊住宅大盤。

值得注意的是，在記者探訪過程中發現，5年前銷售火熱的通州臺湖板塊，萬科城市之光東望限競房項目即將入市，這意味著通州樓市將首次出現限競房樓盤，且該項目整體體量較大。有業內人士認為，這將攪動通州乃至整個朝陽和亦莊板塊的新房市場。

一手商品住宅供應現低谷

初夏的北京，陽光燦爛，滿街綠樹紅花。運河兩岸，晨間和傍晚，孩童笑鬧，老叟遛彎，年輕人跑步……

這一番景象，記者不知道見了多少次。而六年、七年前，運河兩岸還多是老舊居民樓，房子都不好租出去。彼時，富力、綠地、保利和遠洋等大型房企在運河兩岸的布局尚是停于紙面的效果圖，如今則已變成兩岸高樓林立的現實。

五年前，或者更早一點，通州仍是北京樓市的晴雨表。尤其2013年和2014年，這兩年通州每年都有20多期新建住宅房源入市銷售，每年入市項目都接近20個。彼時，通州最貴的樓盤尚未超過3萬元/平方米，北京東部片區樓市幾乎被通州“霸占”，房價每一個周期的起起落落幾乎都是全國樓市的重要風向標。

銷售高峰期過后，2015年8月份，通州啟動史上最嚴厲限購，此后北京副中心規劃落地，通州樓市進入“冷靜期”。

據《證券日報》記者不完全統計，2017年以來，通州一手住宅僅入市12個項目，包括保障性住房在內，三年入市項目數不如高峰期時一年入市量。2018年至今，僅有7個項目入市銷售，最高售價曾一度接近8萬元/平方米。

“通州這幾年新房市場供量較少，樓市流動集中于二手房市場。就連當年最熱的臺湖板塊，2017年至2018年期間也極少有純新建商品住宅供應。”有熟悉通州樓市的人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，在供應較低和政策限制較為嚴格的情況下，再加上北京副中心規劃、環球影城建設速度加快等各種因素影響，通州樓市一旦有新建住宅項目入市，通常都是當年北京的熱銷項目。”

更值得關注的是，該人士還稱，隨著臺湖板塊區域成熟度逐漸提升，疊加五環外和地鐵接駁北京核心區的交通優勢以及濕地公園的宜居環境等各種因素，臺湖板塊改善型住宅單價曾一度賣到7.6萬元/平方米。而六年前，萬科、泰禾等大型房企剛剛布局該區域時，該地房價才1.5萬元/平方米，短短幾年間，臺湖板塊的房價漲幅已經超過通州核心區房價的增長速度。

萬科等大型房企深耕臺湖

從通州到亦莊，隸屬于通州但位處東南五環的臺湖板塊，是連接通州和亦莊的連廊之地，亦是北京副中心和亦莊新城之間的臺湖高端總部基地。

實際上，每年在往返于亦莊和通州的路上，記者都多次路過臺湖。這些年來，記者眼看著臺湖板塊從一片荒地到高樓迭起，從人跡罕至到常住人口升至7萬人，從臺湖人去通州消費到通州乃至北京東部片區人向臺湖聚攏……

“2013年，萬科首次進入臺湖，從滿足剛需的普通住宅到改善型中高端產品，從單一住宅到多業態造城式布局，在臺湖項目產品的升級換代中，萬科完成了向‘產品時代’的轉型。” 萬科城市之光東望項目相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于北京萬科在五六環線多有布局，先有房山區域的長陽板塊造城經驗，后有昌平區域的商業運營樣本，萬科對5.5環同樣環線和郊區大盤方面的產品布局、客群定位和造城模式已經有了一套自身的邏輯。

“臺湖板塊是先規劃后發展的區域，從一片荒地蛻變成吸附京東和京南自住大盤，萬科調動了集團多種資源，在商業、辦公等多業態和教育、醫療等多種產業組合下，用了六年時間深耕，才有了如今商業等配套設施反哺住宅銷售的格局。”一位北京萬科相關人士向本報記者坦言，此前臺湖區域內住宅已經接近售罄，銷售貨值已經超過100億元。

先有萬科布局，后有泰禾集團一口氣賣掉七八百套房子。縱觀臺湖板塊這幾年的供應和銷售情況，據《證券日報》記者拿到的一組數據顯示，加上公寓、別墅、寫字樓和商業等業態，臺湖樓市的高光時刻出現在2016年，當年銷售7000多套新房;低谷期則是2017年，僅完成交易800套，且2017年以來，新建商品住宅已鮮有供應。

臺湖將現通州首個限競房

鑒于此，即便在通州政策很嚴厲的市場格局下，萬科仍舊在今年1月底再度耗資66億元與平安組成聯合體共同重倉臺湖板塊。據記者粗略統計，該項目整體貨值將達150億元，萬科預計在兩三年內將其消化完畢，這無疑是萬科在北京布局的又一大盤。

值得關注的是，據不完全統計，自2016年11月份北京首次開始競拍“限房價、競地價”地塊以來，全北京所有區域里，唯一一個到2019年1月份仍沒有一宗限價房土地完成出讓的區域只有通州。

在查訪過程中，《證券日報》記者發現，拿地僅4個多月后，該項目即已進入蓄客階段，且上述限競房樓盤將與萬科此前在臺湖開發的城市之光項目形成聯動。萬科城市之光東望整體體量為28萬平方米，2800多套房，預計將于今年7月底或8月初入市，主力戶型為90平方米三居的首改型產品和120平方米-140平方米的改善型產品，總價區間在350萬元-750萬元之間，銷售均價不超過51585元/平方米，且最高銷售單價不得超過54164元/平方米，幾乎與周邊二手房價相持平。

“由于社區配套和萬科物業服務的軟實力加持，一般情況下全國萬科二手房跟周邊同類物業相比，溢價率約為20%，這也是目前萬科老業主成交和老帶新客戶成交占比高的原因。”上述萬科城市之光東望項目負責人表示，預計朝陽新北京首置客群占比為30%，品質改善客群占比為30%，還有一些則是認可臺湖板塊的地緣性客戶和亦莊產業外溢客群。因為，該項目區域內除了東部TOD軌交規劃外，還將有百億元量級配套落地，通州區政府也將搬至臺湖。

實際上，從朝陽到通州這一扇形區域，這幾年新盤都很少。正如蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，“朝陽區域幾乎沒有新盤供應，這一區域購買客群正在東移或者外溢到其他區域。”

值得關注的是，據《證券日報》記者調查獲悉，未來兩三年內，臺湖板塊暫無新建商品住宅供應，近期有5塊地入市，均為金融商業商務用地。此外，2017年起的近三年內，通州商品住宅(含限競房)供應約40多萬平方米，其中城市之光東望地塊占整體商品住宅供應占67.3%。換言之，臺湖板塊將是未來通州樓市住宅供應的主力戰區。