近日,深圳5宗地出讓引起市場高度關注,不少大房企表現積極,而同時中小房企斷臂求生或轉型的事件也在上演。事實上,繼年初以來,多個城市調控政策力度有所調整,房地產市場出現局部小幅回暖,但近兩個月針對局部樓市的銷售市場以及土地市場快速升溫,部分城市重新收緊了樓市政策。仲量聯行認為,前期的樓市“小陽春”只是局部和小幅回暖,在沒有進一步政策支持的情況下,未來整體樓市成交將可能放緩。

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規模房企拿地積極 行業集中度明顯

從1-5月的拿地金額來看,碧桂園、融創、新城占據拿地金額前三位。據中指研究院數據,碧桂園5月拿地發力,1-5月累計拿地658億元,占據拿地榜榜首;融創憑借前4月優勢,1-5月以總額653億元占據榜單第二位;新城繼續保持第三名,拿地總額461億元。TOP10 企業1-5月拿地總額 4148 億元,占TOP100企業的35.8%;TOP30企業1-5月拿地總額7744 億元,占TOP100企業的66.8%,龍頭房企獲取土地資源優勢不減,行業集中度明顯。1-5月,TOP10企業拿地門檻為281億元。5 月,碧桂園繼續保持較大的拿地力度,單月拿地262 億元,同比增長 28.4%,環比下降 25.7%。碧桂園5月高溢價補充土地資源,分別在洛陽、嘉興、揚州等城市拿地,溢價率均超過100%,其補倉意愿可見一斑。

近期土地市場比較受關注的是,進入6月以來,萬科在土地市場動作頻繁,甚至不惜高溢價拿地。據樂居財經不完全統計,6月17日-21日一周萬科共拿地8宗以上,總拿地金額超過106.67億元,拿地區域主要集中在南方地區,其中5宗位于重慶。另外,6月21日,雅居樂首次拿下京城宅地,雅居樂以31.8億元將北京經濟技術開發區河西區地塊收入囊中,樓面價39625元/平方米,溢價率41.3%;6月24日,越秀以總價590800萬元、樓面價56128元/平方米拿下深圳寶安區尖崗山地塊,越秀首次進入深圳。

對此,克而瑞分析稱,目前土地市場分化明顯,雖然個別城市土拍火熱,“高溢價地塊”頻出,但并不具備普遍性,規模房企也并未出現2016年“瘋搶地王”的情況。尤其在補倉需求得到滿足以及未來拿地當年開盤難度增大的情況下,百強房企的投資節奏會進一步放緩。且從近期土拍熱點城市政策調控力度來看,未來拿地仍需保持謹慎,盲目獲取高價地并不可取。

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部分中小房企斷臂求生或轉型

在規模房企積極拿地的同時,一部分中小企業卻面臨資金緊張的問題,有些申請破產,有些為緩解流動性問題轉讓一些項目股權以求生存。

近日,寧波最大的房地產企業——銀億集團宣告破產,申請破產清算,負債500億元。銀億在公告中指出,今年以來,銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機,雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險,但仍不能徹底擺脫其流動性危機。

另外一家通過積極地去杠桿、降負債斷臂求生的泰禾,在轉讓杭州蔣村、南昌茵夢湖、泰禾廣州院子等項目股權后,泰禾集團執行副總裁葛勇近日表示,目前,泰禾整體的有息負債金額已經比2018年底有了非常顯著的下降,2018年底時泰禾集團的有息負債在1370億元。

在資金流動性危機下“又活過來”的粵泰集團近日召開新聞發布會,集團董事長楊樹坪表示,粵泰集團向世茂集團轉讓旗下部分項目的部分股權,這種轉讓屬于當下地產行業市場常態,未來將以此次與世茂合作為契機,全面探索轉型升級,在養老、健康和產業地產等特色地產領域。不過,粵泰集團在轉讓旗下5個地產項目的不同份額股權給世茂集團后,目前國內外仍有多個項目處于在建在售狀態,在北京、廣州、深圳等重點城市以及柬埔寨還持有大量待開發的土地儲備。“在當前房地產調控趨嚴,融資渠道趨緊的環境下,中小型房企面臨極大的挑戰?；浱┘瘓F將揚長避短,積極轉型,發揮中小型企業‘船小好調頭’的轉型優勢,選擇在健康、養老、產業地產等特色地產領域精耕細作,把地產開發經驗與新興的產業相結合,以新型的合作開發模式開拓市場。”

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融資或進一步收緊,房企轉戰海外發債

融資渠道趨緊,今年5月,銀保監會明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資,此后6月初更是有消息傳出,監管層已經將一些拿地激進、制造高溢價地塊的企業納入監管,并準備暫停地王企業的債券與ABS發行。6月13日,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產的投資行為。這也預示了未來房地產調控仍將不放松,融資可能進一步收緊的信號。據克而瑞不完全統計,截至6月17日就已有十余家房企發行及擬發行海外債,預計發行規模將超30億美元,其中如中南建設于6月11日就宣布了其境外全資子公司已完成了3.5億美元的高級無抵押定息債券發行,此后6月12日,華南城也宣布成功發行于2021年到期的6000萬美元優先票據。除此之外,雅居樂、藍光發展、新湖中寶、融信中國等也都宣布完成發行美元債。

克而瑞分析認為,2019年下半年,房地產信貸政策或將繼續收緊。而對于房企而言,境外債雖然具有較高融資利率,但在境內融資不斷收緊的當下,發行海外債仍是維持規模增長的必要途徑。未來如何在融資渠道上尋求進一步的突破,如何有效地降杠桿、降負債,將會是未來房企們進一步發展的主要挑戰。

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未來區域一體化“城市群”將加速發展

一二線城市仍是房企投資拿地的重點,但已經回歸理性。從近期廣州土地市場來看,在經歷了此前連續多輪的高光表現之后,從番禺東環街宅地流拍開始,又出現了從化一宗地中止出讓、一宗地底價成交的“冷門事件”,克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為,這反映了在有保有壓的調控政策之下,開發商的拿地策略亦是有所取舍,即便在熱門城市也不會一味追高。實際上,從一手住宅的成交數據來看,廣州市場今年的“回暖之路”仍有不確定性,最明顯的證據就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正轉負,結束了此前三個月“三連陽”的表現。上半年,廣州住宅用地供應527.94萬㎡,成交437萬㎡,同比分別增加250萬㎡和135萬㎡。根據2019年土地供應計劃,下半年廣州還有相當大量的土地入市,這也讓有意進入廣州的房企有了選擇的理由。

繼年初以來,多個城市調控政策力度有所調整,房地產市場出現局部小幅回暖。但近兩月,針對局部樓市的銷售市場以及土地市場快速升溫,以蘇州為代表的部分城市重新收緊了樓市政策。在“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調下,全國住宅市場整體保持平穩。仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示:“短期來看,貨幣供應增速保持穩定,樓市政策放松力度有限,住宅市場整體成交量持續增長的可能性較小。從長期來看,擁有產業升級前景以及持續人口凈流入的城市的住宅需求會得到有力支撐,尤其是區域一體化的‘城市群’將加速發展。”