傳統(tǒng)租房旺季隨畢業(yè)季一起到來，租房人群如何避“坑”受各方關(guān)注。

人民網(wǎng)房產(chǎn)近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年曾使租客深陷風波的套路“租金貸”衍生了新招數(shù)，租客或為此承擔更大風險，值得警惕。與此同時，尚有部分租客因住房租賃企業(yè)缺位導致的押金租金不退、額外扣款、預(yù)支付降級、征信逾期、貸款被拒等問題，依然未得到有效解決。

律師提醒租客，應(yīng)審慎判別簽訂“租金貸”合同，謹防套路陷阱，遠離不規(guī)范中介。

轉(zhuǎn)嫁風險，套路“租金貸”招數(shù)升級

一般而言，“租金貸”模式多指住房租賃企業(yè)向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司預(yù)先把整期租金付給租賃企業(yè)，再由租賃企業(yè)交給房東，租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，租賃企業(yè)通常會截留貸款，再以季付或月付方式延遲付款給房東，并將資金用于擴張、裝修等其他用途，導致自身杠桿率較高、資金運作不規(guī)范等問題。一旦租賃企業(yè)爆發(fā)資金問題，功能缺位，將造成金融公司、房東、租客三方面的風險與損失。

在實際操作中，因為貸款計入租客征信記錄，且涉及租賃企業(yè)、房東、租客、金融公司四方，“租金貸”往往被租客拒絕。部分租賃企業(yè)采取了隱瞞實情，以“內(nèi)部流程”為借口獲取租客手持身份證照片等隱私信息的手段，誘導簽貸，使得“租金貸”變“套路貸”。

近期，多位北京達人寓的租客向人民網(wǎng)房產(chǎn)反映，達人寓誘導“押一付三”的租客換成“押一付一”，實質(zhì)上是為租客辦理“租金貸”。而已經(jīng)使用“租金貸”的達人寓租客，則被要求重新簽訂貸款合同。與以往不同的是，本次租金貸款直接發(fā)放到租客個人賬戶，再由租客轉(zhuǎn)給達人寓。

租客王元告訴人民網(wǎng)房產(chǎn)，新合同是通過達人寓的微信小程序簽約，放貸方是笑臉金融。“達人寓只說‘押一付一’可以減輕租戶壓力，我們當時覺得還不錯，弄完了才發(fā)現(xiàn)是貸款。”他說：“資金先到我們賬戶，然后我們被要求一次性把貸款轉(zhuǎn)到達人寓公司賬戶。”

業(yè)內(nèi)人士分析，通過這種周轉(zhuǎn)手段，租賃企業(yè)將債務(wù)風險轉(zhuǎn)嫁給了租客。

由于此前租客并不直接接觸租金貸款，租賃企業(yè)出現(xiàn)問題后，金融公司有義務(wù)協(xié)助租戶解決被房東趕出后停止還款導致的征信問題。但新的支付方式中，租賃企業(yè)與金融公司之間不存在制約關(guān)系，即無論后續(xù)情況如何，租戶都需要按約還款，且憑借租客個人力量，更難尋回轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)的租金貸款。

達人寓回復(fù)人民網(wǎng)房產(chǎn)稱，針對工作人員隱瞞貸款、誘導簽貸行為，達人寓已要求合作的金融公司不得向租賃工作人員發(fā)放辦理貸款的獎勵，并要求工作人員盡到告知租客實情的義務(wù)。

據(jù)人民網(wǎng)房產(chǎn)了解，“租金貸”招數(shù)升級并非孤例，部分通過北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司租房的租客，提供了與晉商消費金融有限公司簽訂的貸款合同，合同內(nèi)容顯示，晉商金融發(fā)放的貸款資金由借款人自主支付給昊園恒業(yè)。

租客提供的電子合同照片顯示，放款平臺將貸款資金直接發(fā)放到租客賬戶，并由借款人轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)，租客全權(quán)承擔還款責任。

合同內(nèi)容顯示，租客不得以任何商品/服務(wù)糾紛為由拒絕償還貸款。

合同還特別約定，“租客知悉、理解并確認晉商金融與昊園恒業(yè)無任何廣告、保證或經(jīng)銷關(guān)系，在租客與昊園恒業(yè)產(chǎn)生糾紛時，租客應(yīng)當與昊園恒業(yè)自行協(xié)商解決，概與晉商金融無關(guān)，且租客不得以任何商品服務(wù)糾紛為由拒絕償還貸款本金及相關(guān)費用”。

“如果租賃企業(yè)破產(chǎn)了，收不到房租的房東會將租客清退，租客沒房子住、沒辦法找回剩余租金貸款的同時，還不得不繼續(xù)向金融公司還款。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

北京隆安律師事務(wù)所房產(chǎn)律師馬玉珍表示，公寓企業(yè)誘導租客簽訂貸款合同，侵犯了租客的知情權(quán)。他說，不排除員工操作不規(guī)范，泄露租客個人信息的可能。馬玉珍提醒租客，注意審慎提交資料，認真判別合同內(nèi)容再簽名。

租賃企業(yè)缺位，租客維權(quán)難

“去年11月，寓見公寓資金鏈出了問題，房東收不到租金就把我們趕出來了，本以為這事已經(jīng)結(jié)了。但這個月莫名被貸款平臺劃扣了2萬3千多元，我查了征信才知道，寓見的貸款還在，且逾期了6個月，導致我的房貸都批不下來。”上海寶山區(qū)寓見公寓租客林達已經(jīng)被“租金貸”困擾了半年，她告訴人民網(wǎng)房產(chǎn)，簽合同時都是管家(寓見工作人員)操作，根本不知道自己背上了一筆貸款。

寓見公寓租客提供的截圖顯示，“租金貸”合同并非租客簽字，退租多月后，金融公司依然劃扣租客資金。

經(jīng)過與上海寓見的收購方麥家公寓、貸款的資金發(fā)放機構(gòu)晉商金融多次溝通，林達稱，晉商金融拒絕退還多扣的租金，征信方面，因租賃關(guān)系已經(jīng)實際終止，晉商金融答應(yīng)協(xié)助她清除貸款逾期記錄，期限為兩個月。

復(fù)盤事件始末，林達發(fā)現(xiàn)，寓見員工替她操作的貸款合同僅使用了不具備辨識度的電子簽章，她甚至懷疑這份貸款合同是否合規(guī)。

馬玉珍表示，如果租客確實能夠證明貸款合同并非自我真實意思表達，可以提起訴訟，申請撤銷貸款合同。“但這個很難實現(xiàn)，畢竟租客不太可能保留充足的證據(jù)用來推翻書面貸款合同。”他說。

和林達有相似遭遇的租客不在少數(shù)，北京租客小強建立的租戶溝通群，涵蓋了超1萬名“租金貸”維權(quán)租客。人民網(wǎng)房產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因公寓管理方資金遇困或中介跑路陷入“租金貸”繼發(fā)困境的租客，遭遇了被房東清退、無法向租賃企業(yè)要回租金及未發(fā)生的房租、需要繼續(xù)繳納不知情情況下簽署的貸款、終止還款的租客征信逾期、消費受限等經(jīng)歷。

多位北京昊園恒業(yè)租客告訴人民網(wǎng)房產(chǎn)，他們與昊園恒業(yè)溝通無效后，紛紛采取了報警、向法院起訴等措施。警方認為昊園恒業(yè)對租客的失職屬于經(jīng)濟糾紛，未予立案;法院判決后，強制執(zhí)行因沒有可執(zhí)行財產(chǎn)無法繼續(xù)。部分在2018年12月從昊園恒業(yè)獲得退租條的租客，通過聯(lián)系晉商金融，解除了征信逾期記錄，押金與租金仍無法退回。“我們現(xiàn)在普遍聯(lián)系不上昊園恒業(yè)的工作人員，有沒被工作人員拉黑的租客聯(lián)系上了，對方也說已經(jīng)不是昊園恒業(yè)的員工。有人陸續(xù)找到昊園恒業(yè)位于北京的多處辦公點，已經(jīng)人去樓空。”租客說。

昊園恒業(yè)租客提供了退租交接表及退租后第三方貸款平臺依然未結(jié)清照片。

人民網(wǎng)房產(chǎn)多次撥打昊園恒業(yè)工商登記信息中的手機號碼，其中接通的一位工作人員確認收悉采訪函，截至發(fā)稿，未有回復(fù)。

北京市天地昊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司租客王維東建立的維權(quán)溝通群包含300多位租客，2019年1月曾于北京西城公安分局集體報案，目前未有進一步動態(tài)，租客聯(lián)系不到天地昊工作人員。

北京財盛達資產(chǎn)管理有限公司的租客向人民網(wǎng)房產(chǎn)反映，因財盛達2018年11月強制要求租客由向晉商金融還款改為向財盛達交租，導致租客征信逾期。目前財盛達工作人員已無法聯(lián)系，收購方奧南雅舍(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司表示不承擔相應(yīng)責任，并要求租客續(xù)租一年，否則不予退還押金。

與此同時，蘇州樂棧公寓、北京溫馨屋房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京雙強志遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的租客，也有人遭遇了相似的問題，租賃企業(yè)失聯(lián)或不承擔責任，租客征信逾期與資金損失比較普遍。

人民網(wǎng)房產(chǎn)多次撥打上述6家企業(yè)工商信息上登記的電話，并逐一發(fā)送采訪函，蘇州樂棧和北京財盛達工作人員得知采訪訴求后，否認了與企業(yè)的關(guān)聯(lián)性，其余企業(yè)截至發(fā)稿未有回復(fù)。

梳理發(fā)現(xiàn)，上海寓見、北京昊園恒業(yè)、北京財盛達、北京溫馨屋、北京雙強志遠5家租賃企業(yè)辦理“租金貸”的貸款出借方均為晉商消費金融有限公司。為了了解晉商金融如何判斷貸款合同的合規(guī)性、如何把控租賃企業(yè)提取資金的風險、怎么退回多扣款項及協(xié)助租客清除被動因素導致的征信逾期記錄，人民網(wǎng)房產(chǎn)向晉商金融發(fā)送了采訪函。

晉商金融董事會辦公室已確認收悉采訪函，但截至發(fā)稿尚未回復(fù)。

打破困局，專家呼吁加強監(jiān)管

租賃企業(yè)為什么熱衷于對“租金貸”動手腳?“租金貸”的發(fā)展如何解局?

曾任我愛我家集團控股公司副總裁的胡景暉向人民網(wǎng)房產(chǎn)表示，長租公寓核心資產(chǎn)價格過高，年化收益率低，缺乏有效的融資渠道，于是，市場催生了“租金貸”。而套路“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大，放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則被嫁接到租客與房東身上。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池認為，長租公寓爆雷與過度使用“租金貸”資金高價收購房源，導致長租公寓入不敷出有關(guān)，也與租金貸監(jiān)管不嚴，被挪做它用有關(guān)。

存在各種弊端與風險的同時，還有專家指出，作為一種金融創(chuàng)新方式，問題并不在“租金貸”本身，而是因為在使用過程中缺乏有效的監(jiān)管。應(yīng)當充分意識到"租金貸"在房屋租賃行業(yè)存在的積極作用,滿足運營主體的合理融資需求。

隨著大城市房價走高和年輕人才的不斷流入，房屋租賃需求也逐漸增加。尤其是臨近畢業(yè)季，號稱“拎包入住”“分期付款”的長租公寓吸引了不少在大城市打拼的高校畢業(yè)生，適當?shù)慕鹑谥С钟欣诰徑馑麄兊姆孔鈮毫Α?/p>

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，監(jiān)管層需要加強租賃市場金融風險的管控。比如可以適當提取一部分資金進行監(jiān)管，類似等價于房客一個月租金的貸款資金，這樣有助于防范各類租賃合約違約后的風險。

實際上，針對風險頻發(fā)的套路“租金貸”， 2018年下半年以來，全國多地相繼發(fā)文規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。

北京多部門要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;上海要求小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與租賃企業(yè)合作開展個人“租金貸”業(yè)務(wù);重慶整頓違法違規(guī)“租金貸”行為，嚴禁中介機構(gòu)強迫、誘騙承租人簽訂“租金貸”;海南規(guī)定住房租賃企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)……

去年8月，中國銀保監(jiān)會要求進一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，嚴禁“首付貸”和消費貸資金流入房地產(chǎn)市場等違規(guī)行為，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化。今年1月，銀保監(jiān)會再次要求，堅持不懈治理金融市場亂象，進一步遏制違法違規(guī)經(jīng)營行為，依法處置高風險機構(gòu)，嚴厲打擊非法金融活動，維護金融市場穩(wěn)定，同時推動房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。

“政府并不是盲目打壓‘租金貸’業(yè)務(wù)，而是強調(diào)了規(guī)范操作的概念。”嚴躍進認為，從各地的政策來看，一是要求租房合同文本中必須具有向租客明確提示“租金貸”風險的條款，二是直接將長租公寓企業(yè)與“租金貸”業(yè)務(wù)剝離。

“‘租金貸’有利有弊，不能因噎廢食，做好風險防范，將公寓企業(yè)與‘租金貸’進行有效剝離即可。同時，還需要向租客提示風險，通過建立資金池保證專款專用，將‘租金貸’的資金用于房東房租支付。”趙秀池建議。(文中受訪租客均為化名)