房地產行業競爭正進入“高手過招”時代。

截至7月15日，據同花順統計數據顯示，按照證監會行業分類，滬深兩市共計39家上市房企披露2019年中期業績預告，包括扭虧企業在內，16家房企業績預喜，占比達41%。從預告凈利潤變動幅度來看，實現增長的企業有15家，占比不足四成，剔除數據不確定性房企，16家虧損，其中8家是首虧。

值得一提的是，這39家房企中大多數是中小房企，但也有泰禾集團等銷售規模達千億元量級的房企，可以折射出行業整體情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2019年上半年，行業分化現象進一步加劇，業績變化可謂“喜憂參半”，中小房企虧損面擴大，部分大中型房企盈利情況較好，尤其泰禾集團、藍光發展等第二梯隊房企表現突出，有助于強化投資者對此類房企的市場信心。

泰禾等三家凈利增幅超40%

在已發布2019年中期業績預告的39家房企中，剔除8家無法提供業績增長或下滑幅度數據的企業，實現業績增長的房企不足一半，可謂“喜憂參半”。

從預告凈利潤下限來看，在已公布具體數據的39家企業中，10家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比達26%;預告凈利潤變動幅度超過100%的房企達7家，這意味著少數房企凈利潤將翻倍。

《證券日報》記者注意到，大型房企盈利總額排位依舊靠前，凈利潤超過10億元的房企目前有6家，其中預告凈利潤變動幅度超過40%的為金科股份、泰禾集團和藍光發展。

以泰禾集團為例，據其公告顯示，2019年上半年，預計公司歸屬于上市公司股東的凈利潤在13.7億元—15.7億元之間，比上年同期增長40.04%-59.97%

關于業績變動的原因，泰禾集團稱主要有兩個方面，一是報告期內公司房地產項目開發規模正常增長，2019年上半年可確認銷售收入高于上年同期致使利潤增長;二是報告期內部分房地產項目引入合作方，進行股權合作，因股權轉讓確認投資收益高于上年同期。

此外，從泰禾集團近年來的拿地投資邏輯或也透露出一些重要信心。2017年初，泰禾集團董事長黃其森稱，不會去拿“地王”。事實上，自2015年土地市場“面粉貴過面包”以來，泰禾集團在拿地方式上幾乎上演了大反轉，不再去公開市場當“拿地大哥”，而是通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備。

土地成本降低后，盡管市場動蕩，甚至一線城市新房入市價格被限制，但瞄準做4億中產人群生意的黃其森，多年來聚焦于布局改善型和高端產品線，平均銷售單價一路走高。中泰證券分析師倪一琛表示，泰禾集團2018年住宅結算均價高達2.25萬元/平方米。此外，得益于高毛利項目結算，公司2018年全年毛利率達到30%以上，帶動凈利潤率增加3個百分點以上。

除了降低土地成本投入進而提升利潤空間，依靠股權轉讓增厚凈利潤收入，也是今年上半年有些房企增收的原因之一。比如，泰禾集團出售多個項目部分股權引入合作方，進而獲得投資收益;海航投資業績增長超過100%的原因之一也是股權轉讓所致。

正如嚴躍進所言，2019年上半年結算的項目多是2017年以來拿地的項目，有些房企在這一期間拿到的便宜地塊，結算利潤較高;但一些處在爬坡求規模擴張階段的房企卻在前兩三年間頻繁拿下高價地，導致利潤率水平差，接下來日子可能比較困難，不排除出讓項目的可能性。

地產“小年”仍存機會

今年上半年，《證券日報》記者與多位房企高管交流后獲悉，業界普遍認為今年仍舊是房地產行業的“小年”，但“小年”中藏有機會。上半年，蘇州、西安等部分二線城市市場上行，有些企業搶得了銷售窗口期，已經回籠不少資金，預計下半年有些城市政策層面或許有所放松，多數開發商將在下半年集中推盤。

克而瑞統計數據顯示，2019年上半年，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%。從整體來看，房企2019年目標制定相對謹慎，平均目標增長率僅在20%左右。同時，2019年整體的預期貨值去化率降至60%左右，完成業績目標更依賴于供貨量的增長。該機構預計，在行業增速放緩的背景下，部分房企全年業績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。

“對于房企下半年的排兵布陣，在加快推貨的同時，還要注意提高回款率。”有業內分析人士表示，即使利潤率有所下滑，但回款到位，還可抓住窗口期拿地，企業則能繼續發展。

實際上，目前來看，不管是龍頭房企還是中小房企，都非常注重現金回籠情況。以泰禾集團為例，上半年啟動“搶收”計劃后，在北京的兩個“大院系”項目即斬獲113億元銷售額。從數據上看，北京新建商品住宅市場一年的網簽銷售額約為400億元，半年則相當于200億元，這意味著泰禾上半年完成的銷售業績占據了北京新建商品住宅市場一半的份額。

由此可見，“小年”中的機會仍在，能抓住這些機會的房企市場份額將進一步提高。

克而瑞統計數據顯示，今年上半年，TOP50房企權益金額門檻升至217.8億元，門檻增幅最高達6%;TOP30房企和TOP100房企的權益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，可見龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。

至于下半年的整體市場走勢，克而瑞預計稱，“2019年將是房地產市場銷售‘小年’。下半年，百強房企規模增長也將繼續保持平穩，出現快速增長的概率不大”。