公寓市場疑似局部回暖。近日，南方日報記者從多個渠道了解到，廣州、深圳等地樓市復工后，前往線下售樓部看樓和認籌的市民明顯增多，尤以公寓交易洽談最熱。招商蛇口、萬科等最近兩周在深圳推新的品牌開發商，甚至出人意料地迎來久違的“秒光盤”“日光盤”。

受疫情影響已經“休眠”了足足兩個月的房地產行業，在2月以來的一系列暖企業、促消費政策的扶持下，似乎看到云開霧散的曙光。

不過，記者調查發現，在部分居住剛需消費者仍在持幣觀望造成的“焦灼行情”下，亦有個別意圖快速回籠資金的企業，千方百計以“以租代售”等打擦邊的方式推銷集體產權公寓，專家提醒買家一定要打醒十二分精神，避免被一些投機銷售所欺騙。

深圳廣州公寓市場疑似升溫

過去一周，不斷有讀者和網友向記者打聽與公寓有關的交易行情。而來自深圳和廣州等地的一些市場異動，則直接被業內人士認定為市場回暖的風向。

市場試圖掙脫“休眠模式”的能量，首先從3月7日開盤的太子灣灣璽迸發出來。這個被稱之為疫情期間第一個敢于集中開盤的樓盤，為招商蛇口旗下項目，早在2019年11月已完成備案，位于太子灣云璽大廈T7和T8棟，涵蓋商業和商務公寓兩種類型產品。當天主推的104套公寓均價11萬元/平方米，盡管從2000萬元的總價起步，但順著一輪接一輪的營銷宣傳攻勢，戴著口罩的購房者從四面八方蜂擁而至，很快站滿整個營銷中心。據賣方宣稱，當晚104套公寓售罄，得價42億元。緊接著過了幾天，項目加推的第二批共14套以4000萬元起步的“奢華”公寓，啟動選房后僅用了8秒鐘便宣稱全被“搶光”。

無獨有偶，類似的火爆場景在一周后的深圳寶安沙井萬科星城再度出現。不過，這一次是在線上開盤的。3月16日晚間，萬科星城在線推出288套均價約3.9萬元/平方米、總價在96萬元至250萬元之間的小戶型商務公寓。結果開盤僅7分鐘，就被搶購一空。平均每分鐘賣掉42套公寓，銷售總額近3億元。

而根據深圳貝殼研究院統計的數據顯示，上周(3月9日到3月15日)深圳新房共網簽1052套，環比增長11.9%，其中住宅833套，環比增長7.5%。二手房共網簽1921套，環比增長17.6%。而排除網簽滯后的影響，上周實際成交量環比增長130%，已經回升到去年底一半左右的水平。

市場復蘇的信號亦可從近期廣州公寓市場的交易中找到蛛絲馬跡。據中原研究部統計，上周廣州公寓成交279套，環比上漲45%。全市半數區域錄得公寓成交增長。表現尤為突出的是黃埔區，環比漲幅達238%，該區港航中心、合景天峻分別交易35套、22套公寓。其次，花都區成交量保持在50套以上，該區廣物星港國際、時代云港優惠促銷，分別跑量37套、20套。而荔灣、天河、南沙、番禺、從化區也錄得20套及以上的公寓成交。其中從化區主力盤“碧桂園從化1960”持續讓利促銷，本周成交21套。其余活躍區域以在售主力項目的少量貢獻為主。

市場長期向好邏輯不變

事實上，過去兩個月的國內房地產行業被疫情強行調到了“休眠模式”。

3月14日，國家統計局發布的2020年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，前兩個月，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%，房企到位資金20210億元，同比下降17.5%。土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%;土地成交價款440億元，同比下降36.2%。同時，1—2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。

對此，業內普遍認為3月的市場復蘇，或與最近國家和地方出臺的一系列穩市場、促消費政策有密切關系。

3月14日，中泰證券發布的研報亦表示，上周隨著疫情邊際好轉，樓市成交量進一步回升。政策方面，除了國務院改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權，深圳、廣州等市亦先后發布加快復工復產和各種人才住房優化措施，允許現場開盤及開放線下售樓處，增加居住用地供應，優化人才認定標準，多方面支持房企。資金方面，3月14日晚，央行宣布于3月16日實施普惠金融定向降準，釋放長期資金5500億元，為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本。

中泰證券認為，疫情影響短期但不改變長期向好的邏輯。商品房作為耐用品需求，本質是需求延遲滿足，疊加逆周期調節，短期影響有限，中長期看好龍頭房企邏輯不變;物業管理受疫情沖擊讓其得到社會與政府的重視，價值被進一步認可，短期成本增加，但中長期市場價值提升。

“以租代售”物業再現市場

不過，市場的逐步復蘇，也引來了個別銷售人員的“混水摸魚”。

前兩天，張先生在廣州白鵝潭板塊看到一份推銷廣告，上面寫著項目由某房企投資開發，利用村經濟社發展用地建設而成，經過依法報建、手續齊全，公司享有該物業使用權，可以自由使用、經營和對外出租。雖然資料明確強調物業屬于公司在村集體建設用地上合作開發的性質，沒有商品房交易屬性，客戶通過交易僅取得使用權而不是所有權。但是銷售人員一再向張先生灌輸，這是當前房地產市場上常見的操作方式，只要雙方簽訂兩份合同，就可以巧妙規避廣州市對“以租代售”的法律監管，讓張先生可以大膽投資，業內都這樣做，不會有任何風險。

實際上，開發商利用村集體物業建設寫字樓、商鋪和公寓用于出售的現象由來已久，并非廣州市場獨有的現象。根據我國法律法規，這類物業是嚴禁買賣的。有些投機銷售人員，誘騙買家簽訂超長期的租賃合同，名義上是出租，實際是以打擦邊球的方式變相把使用權“出售”給對方。此前，為防止房產開發企業“以租代售”，廣州曾發文對新增租賃住房的內涵、經營方式、承租主體等內容進行明確規定，要求廣州新增租賃住房租期不得超20年。

在政府的嚴格監管下，利用“以租代售”的形式賣類似住宅物業的現象在廣州大為減少了，但在巨額商業利益的驅使下，個別銷售人員的違規操作仍時有發生。

■專家說法

胡桂芬：以租代售集體產權公寓涉嫌違規

“開發商以租代售來出手集體產權公寓，是常見的一種運營手法，有些合同一簽往往是三四十年的超長期租賃。”南方產業智庫特聘專家、民革廣州市委會社會與法制委委員、廣州市律師協會教育法律專業委員會秘書長胡桂芬向南方日報記者指出，首先，這種營銷涉嫌違規。2019年7月，廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合印發的《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》，提出多條要求明確打擊“明租實售”的行為。

其次，為了規避法律，書面合同上通常表達為20年租約加免費續租，總價款都算在前面的20年。由于租賃合同超過20年的部分無效，無效的法律后果是互相返還，但是20年后的部分是免費續租的，也就是說，承租人須將房子返還，卻可能無法退還部分錢款。

再者，租賃就是用金錢換取房屋一定期限的使用權的法律關系，集體產權的公寓出租方可能是以投資合作建房、租賃等協議的方式取得使用權，做成公寓項目、商業項目，這種超長期的租賃關系中極度依賴出租方的商譽、履行能力，一旦出租方對業主違約，這些公寓項目很可能被業主收回使用權，也就是通俗說的“爆雷”。而承租人按租賃合同追索返還租金可能面臨多重、長期的訴訟和出租方破產的風險。

此外，大多數情況下，公寓項目除了租金，還要交一些管理費、品牌營銷費等名目的費用，而超過20年的年限僅是免租金，不免其他費用，自住或投資都應注意。