房貸利率5.12%，還有28年，選擇固定利率還是LPR浮動(dòng)利率比較好?筆者先說答案，建議選擇LPR浮動(dòng)利率，原因下面來闡述。

1、在什么情況下選擇固定利率是劃算的?

固定利率下的房貸利率公式：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中的點(diǎn)數(shù)(題主的點(diǎn)數(shù)為0.59%)是固定不變的，而LPR永遠(yuǎn)固定為4.8%。

如果我們選擇了固定利率，那么未來的LPR如果是上調(diào)的，那么我們當(dāng)初的選擇就是正確的，因?yàn)楸苊饬艘驗(yàn)楝F(xiàn)在更高的LPR導(dǎo)致我們要支付更高的房貸利息。

相反的，如果我們選擇了固定利率，而未來的LPR卻是下調(diào)的，那么我們當(dāng)初的選擇就是錯(cuò)誤的，因?yàn)槲覀儧]有能夠享受未來LPR下調(diào)帶來的紅利。

所以，如果我們判斷未來LPR是上漲的趨勢(shì)，那么現(xiàn)在選擇固定利率更劃算，如果我們判斷未來LPR是下降的趨勢(shì)，那么我們現(xiàn)在選擇固定利率就是不劃算的。

2、在什么情況下選擇LPR浮動(dòng)利率比較劃算?

LPR浮動(dòng)利率下的房貸利率公式：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中的點(diǎn)數(shù)(題主的為0.59%)是永遠(yuǎn)固定不變的;而LPR在可以選擇每隔一個(gè)周期(通常為1年)按照最新的LPR數(shù)值計(jì)算。而當(dāng)前5年期LPR數(shù)值為4.65%。

如果題主選擇LPR浮動(dòng)利率，那么未來LPR上漲了，那么題主是虧的，因?yàn)槟銜?huì)支付更高的房貸利息;

如果題主選擇LPR浮動(dòng)利率，未來LPR下降了，那么按照房貸利率計(jì)算公式，題主是賺的，因?yàn)槟愕姆抠J利率也將下降，這樣你就可以支付更少的房貸利率。

所以，選擇固定利率還是LPR浮動(dòng)利率，關(guān)鍵是看你如何判斷未來的LPR走勢(shì)。

3、LPR未來的走勢(shì)是漲是跌?

我們知道現(xiàn)在的LPR理論上是每個(gè)月都可以不同，但是從宏觀上來看，它的走勢(shì)是有一定趨勢(shì)的，LPR說到底是利率的基準(zhǔn)，是所有貸款的參考基準(zhǔn)，其作用就是從前的貸款基準(zhǔn)利率。

說到底就是代表的當(dāng)前社會(huì)整體的資金成本，而社會(huì)整體資金成本和很多因素有關(guān)，比如資金的供給關(guān)系，但是他還能從另一個(gè)層面去解釋，那就是和社會(huì)資金的回報(bào)率是正相關(guān)的。

也就是一個(gè)社會(huì)的資金回報(bào)率高的時(shí)候，那么資金自然愿意承受更高的資金成本;反之，如果社會(huì)的資金回報(bào)率低的時(shí)候，那么資金也自然會(huì)更愿意承受更低的資金成本。

所以，LPR是和社會(huì)資金的整體回報(bào)率正相關(guān)的，那么社會(huì)資金的整體回報(bào)率和什么相關(guān)?其實(shí)是和宏觀經(jīng)濟(jì)增速相關(guān)的，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速快的時(shí)候，自然是更容易賺錢，表現(xiàn)在資金的回報(bào)率也更高。

所以，LPR的走勢(shì)是和經(jīng)濟(jì)增速是正相關(guān)的，那么，我們只需要判斷未來的經(jīng)濟(jì)增速是什么走勢(shì)就可以判斷LPR的走勢(shì)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的增速會(huì)如何走?是重回兩位數(shù)的增速?還是回到8%?還是維持在當(dāng)前的6%?還是未來會(huì)降低到5%，甚至4%?

筆者的看法是未來中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速長(zhǎng)期來看是下降的趨勢(shì)，5%、4%，甚至3%都是未來一二十年的趨勢(shì)。所以，LPR未來的走勢(shì)也是走低的。那么選擇LPR浮動(dòng)利率自然是更加符合趨勢(shì)。

而且當(dāng)前的LPR已經(jīng)降低到4.65%，比起4.8%的數(shù)值來，已經(jīng)降低了0.15%，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率就可以享受房貸利率降低0.15%的紅利。