消息的起源還是在8月13日，夜里23點左右，剛剛下班的地產人手機上收到了這樣一條新聞推送，21世紀經濟報道：《獨家丨房地產融資再收緊?觸及“三道紅線”不許增長有息負債》

稿件被大量轉載，行業的神經也一下子被挑動了起來，但風聲四起的同時卻沒有相關正式文件去證實，也讓很多人懷疑是假消息。

但8月20日，一場房企座談會讓“三道紅線”板上釘釘。當天，不少大型房企負責人被叫到北京開會，主持會議的是住建部與央行，他們在會上給房企劃出了三條融資“生死線”。

這次座談會首先重提了房住不炒、堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段、落實城市主體責任、三穩等方面的內容，延續了以往國家對于房地產調控的定調。會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究，但這些都不是本次座談會的重點。

重點在于本次座談會發布的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是收緊地產開發商融資的“三道紅線”：

1、剔除預收款后的資產負債率大于 70%;

2、凈負債率大于 100%;

3、現金短債比小于 1 倍。

根據“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

紅色檔：三線全超，接下來不得增加有息負債;

橙色檔：超過兩道線，有息負債規模年增速不得超過5%;

黃色檔：超過一道線，有息負債規模年增速不得超過10%;

綠色檔：即使三道紅線都未中招，有息負債規模年增速也不得超過15%。

綜上來看，“三道紅線”的設立還是為了為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。座談會也強調：“市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。”

在業內人士看來，“三道紅線”也是以往相關政策的延續。去年5月，銀保監會下發23號文，開始針對房企融資進行針對性收緊。此后，監管機構連續對房地產信托、銀行機構進行整治約談，同時對開發貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。

不過從房企的角度來說，開放商想要在以后的時間里實現高融資，需要按照這個新規來進行。但融資是房企的生命線，這項新規無疑是給房企的咽喉加上了一把鎖。

2

房企觸線程度不同

新規并非“變天”

據天風證券統計，國內銷售額較高的50家房企中，同時踩中3條紅線的共14家，踩中兩條的有10家，踩中一條的有14家，一條未踩的只有2家。

TOP30房企中，融創中國、中國恒大、綠地控股、富力地產、華夏幸福5家房企踩中3條線位于“紅色檔”，預計有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加。

中南建設、佳兆業、陽光城、金科股份、榮盛發展踩中2條線位于“橙色檔”，預計有息負債規模年增速不得超過5%。

藍光發展、遠洋集團、中國奧園、融信中國等踩中1條線處于“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。

濱江集團、金地集團、保利地產、龍湖集團、中國海外發展、華潤置地“三線”均未踩中，處于“綠色檔”，預計有息負債規模年增速不得超過15%。

不過踩中“紅線”的房企并沒有太多慌張，因為政策并沒有過分嚴厲。“三條紅線”政策的參考標準是去年六月底，而2019年上半年房企的融資規模并不低，甚至可以說是一個“小高峰”。據統計，2019年上半年房企公司債發行規模同比增長97.6%，海外債規模同比上升4.8%，房地產ABS產品發行規模同比增長43.54%。

而反觀今年上半年，融資規模相較于去年同期呈現出下滑趨勢。房企境內融資規模較2019年同期下降4個百分點。境外發債規模占比38%，低于2019年同期的50%。因此對于大多數房企來說，整體影響并不大。

3

加速房企階級固化

強者恒強 弱者難強

“三道紅線”究竟對房企影響幾何，扮演不同角色的房企只有冷暖自知。

首先，大部分負債較高的大型房企近幾年一直都在為降低負債規模，降低成本而努力。“三道紅線”的其實是這些企業樂于遵行的，也是他們接下來將要做的事。

“三道紅線”也讓國企及央企的優勢更加突出。從目前網上流傳的統計數據來看，踩線的幾乎清一色都是民企，因為過去在融資方面采取相對謹慎策略的都是國企、央企。新規遏制了融資策略激進的房企發展，而對于一直采取融資穩健策略國企與央企來說，雖沒有直接起到扶持作用，但打壓了競爭對手也可稱之為利好。此外，從融資成本的角度來說，一直都是央企<國企<民企，在加上新政的推波助瀾，央企國企的競爭優勢更加突出。

東邊日出西邊雨，有人歡喜有人悲。中小房企受新規波及程度要遠大于規模房企。債務融資收緊后，房企的現金流將依賴于銷售回款，一些回款較差的中小型房企可能出現信用風險暴露。貝殼研究院高級分析師潘浩也表示：“中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源”

不過博志成研究院院長黃博文對此有不同的見解，他表示：“低負債的中小房地產企業在下半年會有一些不錯的拿地機會。過去中小房企是因為融不到資，客觀地被逼成了低負債企業，滿足了“三道紅線”要求。新規下大企業融資受限減緩拿地力度，因此中小房地產企業有拿地機會，但要有所選擇，踏準節奏再出手。”

4

融資寒冬下

考驗企業“內功”修煉

房地產行業是資源驅動的政策性的類金融行業，有金融行業的屬性與政策的屬性在里面。決定房地產行業走勢和企業經營命脈的往往是政策，政策通過引導市場的變化來反推房地產企業經營策略的變化。

過去幾年，不少企業依靠加杠桿擴大經營規模，企業快速發展的同時，也帶來了財務風險，增加了流動性管理的難度。企業經營者需好好反思，調整企業的發展戰略。

“三道紅線”新規也再一次讓行業意識到，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局，真正具備造血能力的“經營行為”房企將迎來10年二次綻放期。

融資寒冬下，想要實現可持續性發展，只有通過修煉企業“內功”來實現。投資功、融資功、生產功、銷售功、回款功。把這些功夫串聯在一起形成強大的支撐，使內部的資金快速順暢周轉起來，提高內部“經營型杠桿”。外部的財務型杠桿沒有降低，成本優化能力、產品溢價能力、服務溢價能力、銷售能力等基本“內功”有沒有提高，企業就沒有資格談生存與發展。

此外大部分國有房地產公司通過以往努力，負債已經降到一個合理水平，基本能滿足三道紅線要求，不受新規束縛，因此能得到更多金融支持。建議民營房地產公司加大與各級國有房地產公司的合作，甚至參與到國有企業混改。