98年房改以來，我們的房地產市場出現了翻天覆地的變化，買房還是不買房，會讓連個起點相同的人，走向不同的階級。然而，最近不少人唱衰樓市，認為房價會在未來大跌，甚至，二十年后，房子會變成白菜價。

我認為，在國家宏觀調控、人口發展走勢以及經濟周期走勢的綜合作用之下，房價像以前一樣暴漲的可能性很低;但是，房產依舊是對抗通貨膨脹的好選擇，參考西方發達國家，房子變成白菜價的可能性，同樣很低。

01房子變成白菜價，可能性很低!

眾所周知，通貨膨脹是侵蝕家庭資產的“猛虎”。根據官方數據，咱們的通脹水平在4%-5%，也就是說，你啥也不干，資產都在以年化4%-5%的速度貶值，這是持有現金資產的最大風險。

黃金和房產是對抗通脹的良好標的。事實上，熱衷于購買實物資產，古已有之，咱們的老祖宗也是“有了錢就買房置地”，事實也證明，只要不發生戰爭等極端事件，實物資產確實能夠為資產保值。

西方國家發展先我們一步，哪怕國家經過發展成為發達經濟體，房產的增值也比較穩健。

目前國家嚴格調控政策，目標不是房價暴跌，而是引導房價穩健增長。按照房產專家楊紅旭的估計，20年后房價是現在的4-7倍，中國房價漲幅最大的前三城市，分別是深圳、杭州和上海。

02未來，房價暴漲的可能性，同樣不高!

過去10年，中國房價從2008年的均價3657元/㎡，增長到了均價8737元/㎡，平均房價足足漲了2.5倍。銷量也從08年的6.59億㎡增長到了2018年的17.17億㎡，增長了160%。開發投資額也增長了3倍。

從底層邏輯來看，有三方面原因支撐了房價此輪上漲，一是經濟的超高速增長;二是快速的城鎮化步伐;三是大量的資金炒作。

然而，從目前的情況看，未來支撐房價上漲的因素，出現弱化。

首先，咱們的經濟中速已經從高速轉向中高速，未來，經濟增速會進一步下探。歐家的GDP增速通常在1%-2%之間。

其次，咱們的城鎮化程度已經比較高。未來，城市拆遷、剛需住房的增量都會出現減少，進入城市的人口也是一樣。

最后，對于房產的炒作，是國家調控的重點，“房住不炒”的政策會被長期執行。

綜上，未來20年，房價暴漲的基礎很弱。改善型住房需求逐步超過剛需，棚戶區改造會逐漸減少。

03城市房價會出現顯著分化。

以往，國內房價上漲是“普漲”，最多大城市漲幅大，小城市漲幅小。未來，這樣的格局會發生變化。

房產能否增值會與城市的發展潛力掛鉤：有發展潛力、能夠集聚人氣、經濟潛能足的城市房價會上漲，相反，資源枯竭，經濟陷入困境的城市，房價甚至會下跌，例如，前段時間，鶴崗房產總價2萬元的新聞刷屏。

這對于我們房產投資來說，增加了難度，未來，閉著眼睛買房都能賺錢的情況，不復存在了!投資不慎，買到鶴崗這樣的城市，房子真的有可能“白菜價”。