“大伙都在扛。”這句話無疑是鄭州樓市當下的真實寫照。

幾組數據可以佐證鄭州樓市的現狀：

國家統計局最新數據顯示，10月，70大中城市中有45城新建商品住宅價格環比上漲，鄭州環比下降0.5%。

克而瑞數據顯示，10月環鄭州區域土地平均地價約為347萬元/畝，樓面價約1907元/㎡，環鄭區域土地成交地價、樓面價均有所下降。

“今年的市場的確沒有什么亮點，大伙兒都在扛，全行業都在堅守，期待市場受疫情影響的低迷期能盡快結束，重新起步。”一位深耕鄭州本土20余年的房企營銷總告訴河南商報記者。

“往年整個鄭州市場能給集團帶來70億元的銷售額，可是今年能夠完成一半業績就已經不錯了。”北龍湖某TOP級房企營銷負責人告訴河南商報記者。

11月初，河南商報記者實地調研了鄭州多個區域及多方采訪后發現，“都在扛”的市場狀態下，鄭州樓市呈現出多個特點：一是購房者觀望情緒濃烈;二是房企為了生存以價換量，價格戰風險隱現;三是分化加劇，主城夯實，遠郊下跌;四是庫存大，短期去化承壓。

觀望情緒彌漫市場

陳明是一名在鄭東新區寫字樓里上班的白領，在鄭州已經工作兩三年，買房一直是他的一個心愿。

由于工作不長，積蓄有限，每次想到東區均價2萬元/㎡的房價，他總是感覺望洋興嘆。今年“雙十一”期間，他把置業的目光投向港區，在北港他看遍了所有的樓盤，但仍然沒有下手，他想再等等看。

朱磊本來在二七區居住，為了能有一個更加舒適的居住環境，今年他打算在濱河國際新城置辦一套房產，多處尋覓后他看中了綠城的項目，來了售樓部好幾次，但遲遲沒有決定買入。

從事地產銷售工作6年的小何向河南商報記者感慨道：“剛需購房者工作不穩定，他們之前看首付，現在看月供。當下，無論是改善購房者還是剛需購房者，觀望情緒比往年要深。”

她分析認為，疫情使得不確定因素增加，手中有資金的改善一族想保持充足的現金流以備不時之需，剛需購房者工作及收入都不穩定，對未來消費信心不足。

2016年6月，鄭州的樓市開始上行，之后房價橫盤多年。今年鄭州遠郊的房價每平方米至少回落了1000元~2000元，過去自己的客戶看了一個片區的2~3個樓盤后就能訂房，現在是把片區的所有樓盤看幾遍，有的甚至把全鄭州各區域的樓盤都看一遍，還是遲遲下不了決定。

“從業這么多年來還是第一次遇到這么不景氣的市場，現在我們每個月都處于保現金流的狀態。”上述本土房企營銷總向河南商報記者透露。

他坦言：“目前市場供應量大，庫存去化承壓，市場需求明顯不足，即便降價出售，購房者仍不買賬，可怕的是現在購房者的消費意愿及消費能力都大不如從前。”

去化庫存仍需時日

易居研究院數據顯示，9月，鄭州新建商品住宅庫存面積同比增加110%，在100個城市中位居全國第二。

一組官方數據可以佐證，當下鄭州樓市庫存積壓的局面。

11月2日，鄭州市自然資源和規劃局公布的數據顯示，目前鄭州存量住宅用地總面積為4445.908311公頃(折合約為6.67萬畝)，項目總數為1104個，未動工土地面積為1393.462064公頃(折合約2.09萬畝)，已動工未竣工土地面積為3052.446247公頃(折合約為4.58萬畝)，其中未銷售房屋的土地面積有2295.750052公頃(折合約為3.44萬畝)。

據易居研究院信息顯示，衡量城市庫存的口徑為新開工后未銷售的商品住宅，相比可售庫存來說，還包含了新開工后未達到預售標準的庫存，這樣能夠更全面的衡量一個城市商品住宅的潛在供應量，從而可以更好地幫助判斷城市未來的供需關系。

據上述官方數據，未銷售房屋的土地面積為2295.750052公頃，可折算約為2295.75萬平方米，若按官方規定容積率2.9測算，未來可轉化為房屋面積約為6657.68萬平方米，按照鄭州每年2000多萬平方米的住宅成交面積測算，去化周期需要3年。

未銷售房屋的土地面積減去未動工土地面積可得已經動工但未銷售房屋土地面積，測算可得約4060萬平方米的房屋面積，以每套房子100平方米測算，約為40萬套房屋，這意味著不久將會有40萬套新房進入市場，去化新房周期需要20個月。

面對庫存高企的壓力，降價促銷成了房企們求生的不二法門，但降價實則是零和博弈。

以價換量易引發風險

受疫情以及市場下行影響，鄭州房地產市場以價換量成為常態。同時，同質化競爭嚴峻局面未有太大改觀，價格戰引發的風險與日俱增。

11月13日，位于二七新區的鄭州綠地城項目遭遇前期業主維權。

“他們買房時價位在12000~13000元/㎡，現在項目樓盤的售價在9800元/㎡左右，都是業主，我們也沒有辦法，只能讓他們維權。”鄭州綠地城的一位置業顧問向河南商報記者表示。

同在二七新區的嘉境上品、亞星星河郡項目也是祭出降價大招，快速出貨轉化回款。同樣的操作，在不同的區域上演著。

“這樣的開盤價格真的讓人感到意外，大家都沒有想到，老板會開出這樣的價格。”一位興港永威南樾的置業顧問感慨。

據河南商報記者了解，興港永威南樾項目的售價一直都是北港最高的，但受到市場環境的影響，為了能夠讓前期一個月的蓄客轉化為更好的業績，項目四期開盤時便壓低價格。

目前，興港永威南樾四期的小三室價格在9500元/㎡~10400元/㎡，由于前期蓄客充足，再加上低于市場預期價格開盤，推出166套房源，去化108套。

業內人士認為，鄭州市場進入四季度以來，受市場下行及年初疫情影響，房企壓力明顯增加，案場優惠力度不斷加大并相繼推出營銷三板斧，以價換量，意在四季度沖刺完成年終銷售業績。

區域板塊分化加劇

河南商報記者實地調研鄭州多個區域及多方采訪確認：鄭州四環及沿線的環鄭片區降價是不爭的事實，追漲殺跌的心態顯現，購房者的觀望情緒愈發濃烈。另一面不應忽視的是鄭州主城區的房價對比之下更加夯實，開盤銷售火爆的場面依舊。

據克爾瑞數據顯示，11月14日，位于中原區的恒大云璽項目火爆開盤，高層均價21000元/㎡，推出390套，去化338套，攬金13.8億元。

反觀航空港區北港，在片區價格下跌的環境下，今年10月中旬開盤的國園柒號院，小高層產品，定位改善的項目，相比同樣洋房產品系此前大約11000元的價格，目前1萬元左右的價格已是很優惠。

北港的正弘中央公園、豫發白鷺源春曉、興港永威南樾、興港和昌·云著、融創空港宸院項目的價格比往年都有不同程度的下調，整個片區產品同質化嚴重，區域競爭加劇。

其中，融創空港宸院是北港為數不多的低密純洋房項目，8000元/㎡左右的售價，在北港眾多房企在售的項目中，有著明顯的競爭優勢。

河南商報記者走訪位于鄭州西北部的高新區雙湖科技城板塊發現，去年八九月份開盤的正商·湖西學府、金輝·優步花園、美的·翰悅府項目，在該片區鏖戰一年多，已經進入平銷狀態。

目前，正商和美的在售的房源已經不多。其中，金輝·優步花園項目去化相對緩慢，為了吸引客流，特價促銷頻繁。

而眼下，曾經火爆的濱河國際新城板塊進入平淡期。11月15日，珠海國企華發首進鄭州打造的華發·峰景灣開盤，均價在15500~16500元/㎡(帶裝修)。早在今年9月該項目就開始蓄客，這次開盤推出房源約108套，去化僅60套，雖開盤價格有誠意，但戰績卻差強人意。河南商報見習記者 張超凡/文 圖