房價真的跌了!

“9月份商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降。”10月20日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

上半年還是一片熱火朝天的樓市，卻突然伴隨著氣溫的走低進入“速凍”。幾個月的時間里，樓市發(fā)生了什么?未來還會再降嗎?

全面下跌!6年以來新房價格指數(shù)首次下跌

“最值得關注的自然是新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負。統(tǒng)計顯示，這也是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，這是77個月以來首次的下跌。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

2021年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網

從新房來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。

“上海和深圳雖有上漲，不過這兩地在嚴格執(zhí)行限價，其房價上漲的態(tài)勢是完全可控，價格上漲也不會傳導到周邊城市。”58安居客房產研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%。

“最值得關注的是三四線城市。此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，也是2020年3月份以來首次下跌，自然需要格外注意此類風險。”嚴躍進強調。

2021年9月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網

二手房的降溫則更為明顯。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。”嚴躍進說。

二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%，三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“一線城市和熱點二線城市二手房成交量已經不足高峰時的三分之一，交易量回落伴隨著成交難度的加大。”陸騎麟表示，據(jù)58安居客房產研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月全國二手房成交周期環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲，達到去年5月以來的新高。

信貸收緊為“速凍”最大原因

“上半年信貸相對寬裕，但三季度出現(xiàn)了放款難，特別是熱點樓市城市，包括華東、華南，樓市房貸排隊現(xiàn)象嚴重，嚴重制約了樓市成交。”中原地產首席分析師張大偉認為，房地產信貸收緊是出現(xiàn)市場全面速凍的最大原因。

張大偉表示，三季度房貸(居民戶中長期貸款)同比減少5100億元。房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。

“今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。”在央行15日舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，金融市場司司長鄒瀾強調“保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，被認為是房地產信貸政策觸底轉向、市場至暗已過的信號。

業(yè)內預計，后期銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，準確理解和執(zhí)行對踩線房企的信貸措施，特別對于紅檔企業(yè)也將給予相應的信貸支持。

后續(xù)房價或將持續(xù)回落

“盡管近期有一些信貸等政策放松的表現(xiàn)，但是要真正影響市場基本面是有時間滯后的。從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會持續(xù)8個月的時間。”嚴躍進認為，當前可以認為房地產市場明顯進入降溫周期。

“從普漲到普跌，其實只用了3個月。”張大偉同樣表示，四季度全國大部分城市將進入明顯的調整周期，“如果從10月開始，房貸沒有明顯放寬，價格戰(zhàn)將成為四季度房地產市場的主要關鍵詞。”

陸騎麟也認為，全國新房市場已經處于量價齊跌的狀態(tài)，并且隨著年關將近，開發(fā)商為完成全年銷售目標，降價求售的現(xiàn)象會更凸顯，預計四季度各城市新房價格將持續(xù)回落。

“要明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從‘過熱’轉為‘過冷’的風險。”嚴躍進稱，要密切關注降溫周期中各類市場交易，注意風險的把控，防范各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。

房地產市場的“大起”或是“大落”同樣都會帶來壓力和風險。面對這波房價下降，一些城市開始穩(wěn)定房地產市場預期，出臺“限跌令”，包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等，已超過15個城市。

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