夏夜的西湖區蔣村花園社區如意苑里，靜謐和諧。小區內的綠地、樹木、廊亭及荷花池塘里光影靈動，營造出風姿綽約的浪漫意境，晚飯后的居民們三三兩兩徜徉其間，悠享家門口的斑斕夜色。

去年，如意苑被列入西湖區老舊小區綜合提升改造三年行動計劃，涉及樓房的修繕整治及公建設施改造、小區道路和停車位調整、綠化環境提升等內容，經過半年多的施工建設，已于八月完工，惠及2000多戶居民。 

老舊小區綜合改造提升是2020年度市政協確定的月度協商課題。市政協黨組高度重視老舊小區綜合改造工作，城建和人資環專委會組織由界別、委員工作站、區政協參加的課題調研組(以下簡稱“調研組”)，市、區兩級政協委員聯合調研，為助力老舊小區綜合改造提升建言獻策。

做優頂層規劃設計

兼顧區域環境均衡性

老舊小區綜合改造提升是一項綜合性、系統性、全域性工作，規劃先行很有必要。調研組認為，應優先做優規劃設計，進一步提升項目實施的精準度。一是要把規劃設計作為重要手段，加強對成片改造項目的規劃、論證工作，做細規劃設計方案，把政府愿景、居民意愿轉化為現實，成為統領各類型建設項目的準則。可參照北京、上海的模式，探索社區規劃師制度。二是量力而行確定規劃設計方案，結合空間現實、居民需求，綜合評估資金來源、財政補貼和后期管理維護成本，實事求是、因地制宜地確定改造標準與改造內容，做優、做細規劃設計方案。

“由點到面”，兼顧區域環境的均衡性、普惠性。民進市委會也認為，應該以城市設計為龍頭，以行政社區為單位，以區域內現有或具有可提升空間的商業、綜合服務中心為核心，參考居住區15分鐘生活圈規劃標準，確定合理輻射范圍內待改造的老舊小區。以此為基礎，結合原有老舊小區各自存量設施，統籌布局滿足規劃區域范圍人口生活服務配套功能，設定提升標準，編制合理且可持續的改造計劃及清單，使得小區改造項目更具針對性、必要性，為整個區域生活環境提升帶來均衡性、普惠性。

統籌協調創建項目

合理確定建設時序

老舊小區改造綜合性較強，涉及項目較多，工程施工中需要對接民政、衛健、管線單位等數個部門、單位，要進一步統籌建設時序和建設需求，力爭做到最短的時間“綜合改一次”。下城區政協針對老舊小區綜合改造提升組織開展了專門協商監督活動。他們發現，銜接機制不暢影響舊改項目進度統一安排，他們希望進一步推動各單位加大施工力量配備，特別是水務、電力部門克服短時間內施工量大的困難，做到科學調度力量，增強與各項目的配合銜接，為打贏舊改民生仗做好充足準備。

工作時序的不銜接，居民群眾意見比較大。調研組同樣希望加強統籌，進一步理順各類項目工程的推進機制。一是要做好各類創建項目的統籌協調，將老舊小區改造與智慧城市、健康城市、未來社區、垃圾分類、無障礙環境建設、二次供水改造等項目結合起來，強化建設項目的協同意識，做好工作銜接，統籌推進，形成合力。二是加強市政工程項目統籌協調，市級層面在匯總各區改造計劃基礎上，統一和各運營商就強弱電、自來水、煤氣等管線遷改計劃進行協調對接，統籌安排工作進度，實現“最多挖一次”。

動員多方資金資源

探索長效管養機制

老舊小區改造中，居民個人出資意愿低，較多小區無物業維修基金，社會資本介入也相當謹慎。如何引導多方參與共建共治，需要努力尋求突破?江干區政協在總結凱旋街道景曇社區試點工作和進一步調研的基礎上，給出的破解之策是，認真總結“平改坡、背街小巷、庭院改造”等經驗，動員和吸引社會資源參與改造;采取賦予小區特許經營、建設停車泊位、養老托幼服務、5G社區項目開發等，積極引導社會資本參與改造;從建立有償使用新建、新增設施上做起，小區長效管養從住宅維修資金補交、再繳來實施，推進社區居民自治往前走一步。

民進市委會有類似建議，進一步加大老舊小區盈利空間挖掘力度，積極探索以代建租用、二次開發補償、物業收益期權等實踐力度，吸引社會資本參與舊改工程，破解資金財政撥款來源單一的問題，增加整體投入強度，有效提升居民生活服務、居住品質。

從理順出資方法律關系的角度，九三學社市委會提醒道，小區(建筑)紅線內屬私權范疇的改造工程，從改造工程實施現狀以及有利于推動工作的角度考慮，建議由政府以財政補貼的形式與業主共同出資。同時，鑒于業主缺乏必要的推動改造工程的組織能力，街道辦、指揮部推動改造工程時，是向業主提供服務而不是替代業主承擔法律責任。

拓展多維空間

完善服務配套設施

多數老舊小區內部及周邊空間資源匱乏，通過什么樣的途徑統籌空間拓展，實踐中需要進一步探索。江干區政協建議街道、社區認真排摸小區內部土地及社區周邊公有房產情況，采用置換、征遷或收購方式，緩解老舊小區配套服務空間不足問題。同時，以“街區制”理念開放社區，提高智能化管理程度，逐步拆除單位自管房、口袋公園、一層單元樓及社區內不同小區的圍墻，通過拆圍墻的方式來實現老舊小區空間拓展。從長遠看，他們認為，要確立“停車泊位向地下要空間，配套設施向空中要資源”的觀念，由牽頭職能部門主動溝通政策，研究論證老舊小區“開發地下空間”和“實施住宅加層”項目，綜合居民意愿、周邊環境、建筑結構以及社會資本意向等，選擇部分區塊試點探索。

“由房到人”，滿足居民對改善生活方式的需求，民進市委會則主張，要跳出老舊小區就是修修補補的傳統思維，從“經營城市”的視角合理規劃。要把老舊小區的改造與城市土地籌劃、新建工程相結合，把歷史原因造成的低標準改造整合到區域環境提升的一部分，加大老舊小區未來社區建設的探索力度，通過城市更新發展解決中長期的欠賬。如小區安全、停車需求、養老服務、幼兒托管等老舊小區無法通過自身解決的問題，可以通過周邊地塊的規劃開發綜合布局，逐步補齊老舊小區的基礎設施短板。

搭建協商平臺

擴大公眾參與

市政協致公黨界別委員工作站走訪了拱墅區、江干區、上城區等老舊小區改造項目現場，與市區發改、環保和各承建單位、社區工作人員、居民代表做了溝通并且進行了相關資料收集分析后發現，前期老舊小區改造之所以取得了比較好的成果，一個很重要的做法是注重公眾參與。他們也坦言，公眾參與方式還有可以改進的地方，比如，征求意見以發放表格為主，形式單一;征集意見的對象居家老人較多，對其他年齡段人群，特別是中青年人群意見不夠重視;改造成果滿意度第三方績效評價體系未建立，居民沒有機會監督成果驗收等。工作站呼吁，擴大公眾參與的廣度，廣泛充分征求社區不同年齡段人群的意見;通過建立微信群、召開意見征求會，增加居民的參與度和意見表達的渠道機會，讓更多舊改意見在方案中充分體現，提高舊改成果居民的滿意度，也為今后小區的長效管理打下很好的基礎;鼓勵社區居民自發成立監督小組，從意見征求開始，對工程進行全過程監督并負責解釋同社區居民對工程的各類疑問。在驗收考核中，也應邀請各年齡段居民代表參與。

為真正體現民意，江干區政協建議修改征求意見表中的“必改項”名稱，調整為基礎類和自選類，同時要更加重視建筑本體的“修破補漏改舊”，居民改造意愿強烈的屋頂及墻體滲漏、樓道綜合整修、油煙外排改造等項目列入或調整為基礎類。針對目前以發放意見征求表為主，手段相對單一的實際，他們的經驗是，搭建好協商平臺，既尊重民意又引領群眾。對居民意見不統一，管理決策層又覺得很有必要實施的項目，利用協商方式暢通表達利益訴求，小區內的圍墻拆不拆、綠化和車位的關系如何處理、垃圾集置點放哪里、光伏發電項目要不要上、改造后的物業該怎么管等等，通過眾人事情眾人商量來實現凝聚共識、匯聚民力。

完善物業管理

鞏固成果協同治理

列入改造計劃的老舊小區多為無專業物業小區，舊改工作完成后亟須加強長效管理，是各調研主體的普遍共識。下城區政協提出，針對已完成和即將完成改造的老舊小區，提前謀劃，出臺市級層面政策規范，將老舊小區統一轉變為引進“小區管家”等準物業管理，明確物業收費標準，設立老舊小區業委會等政策指導，保障老舊小區長效管理。

把金牌管家、小區管家等這種共性上升到制度層面，從治理體制機制層面創新，以“大社區”“大物業”“大家庭”理念為指導，構建“三駕馬車+若干市場主體”的“社區協同治理”機制。江干區政協的基本思路為：一是政府重點培育物業管理類企業，鼓勵、支持綜合型物管企業承擔更多的服務職能，政府通過獎勵、補貼、購買等方式，把這些服務輸送給社區、居民;二是推動老舊小區成立業委會，社區居委會、小區業委會、物業企業“三駕馬車”實行合署辦公，實現集約化的同時，提高社區治理的協同效能;三是推進社區自治往前走一步，努力破解老舊小區居民過度依賴政府的困局，積極引導老舊小區業主居民補交、再繳住宅維修資金，協商確定老舊小區物業管理費標準。老舊小區將依托這種“社區協同治理”機制的創新實現長效善治。

結合未來社區打造，民革市委會建議選擇部分商品房性質或基礎條件較好的老舊小區，嘗試由小區業主委員會牽頭，委托社會力量介入改造方案設計、施工、后續運營等全過程生命周期的建設和運營，政府和相關專業部門進行業務指導和把關，業主、企業、政府共同打造未來社區治理場景，真正實現業主自治。