地王或陷入虧本

激進(jìn)搶地房企壓力陡增

盤(pán)點(diǎn)2016年?duì)帗尩赝醯姆科螅蹲C券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，有擴(kuò)張需求的中小房企更為激進(jìn)。事實(shí)上，這類房企信用評(píng)級(jí)較低，拿到低成本融資能力比大型房企更差，高價(jià)地在手無(wú)法快速變成現(xiàn)金，將會(huì)把企業(yè)拖進(jìn)危機(jī)之中。

對(duì)此，同策研究院也表示，以閩系房企為代表的激進(jìn)型房企逆襲土地市場(chǎng)，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”，甚至個(gè)別房企的拿地金額已明顯超過(guò)銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重透支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的手段失靈。同時(shí)，資本市場(chǎng)融資成本居高不下，此時(shí)，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

另外，過(guò)度依賴民間資本的企業(yè)和沒(méi)有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)也將遭遇巨大壓力。同策研究院認(rèn)為，過(guò)度依賴民間資本的企業(yè)，最終因?yàn)槟玫爻杀尽⑷谫Y成本過(guò)高等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)偏離市場(chǎng)主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī);沒(méi)有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的企業(yè)搶地王，屬于市場(chǎng)跟風(fēng)者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場(chǎng)，意氣用事，贏了當(dāng)時(shí)拿地的賭局，但是，隨后市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，這類企業(yè)對(duì)“地王”樓盤(pán)難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。

值得關(guān)注的是，對(duì)市場(chǎng)有預(yù)判的開(kāi)發(fā)商早有所準(zhǔn)備。比如，信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)與泰禾集團(tuán)(000732,股吧)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或者一些房企將高價(jià)地轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，合作開(kāi)發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

“在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，土地更貴、融資更難、開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)要求更高等，都成為越來(lái)越多房企選擇合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因。”同策研究院認(rèn)為，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，有可能實(shí)現(xiàn)高價(jià)地的最大收益。

更重要的是，開(kāi)發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存。企業(yè)需要尋求銀行財(cái)團(tuán)的大力支持，或是擁有充裕的現(xiàn)金流與融資渠道。今年，為了獲得更多資金，無(wú)論是重回A股，海外融資、中期票據(jù)、債券融資等，越來(lái)越多房企在努力開(kāi)拓創(chuàng)新融資方式，甚至一些表外高成本的融資，這也有可能成為房企的利潤(rùn)黑洞。本報(bào)記者 王麗新