北京，2023年6月30日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布《2023年二季度北京寫字樓零售市場報告》，戴德梁行北區研究部主管魏東表示，本季度市場活躍度降低，雖然問詢量明顯增加，但企業在成本控制及性價比的考量上也更為謹慎，將更多的精力放在梳理內部遺留問題及如何盈利上，對于即將到期的寫字樓多選擇續租，短期內寫字樓租賃市場仍處于較為緩慢的恢復期。

寫字樓租賃市場承壓前行，高科技及金融業成交相對活躍

(資料圖)

二季度，全市及和五大核心商圈甲級寫字樓租金分別環比微降0.4%和0.6%至每月每平方米人民幣316.2元和368.3元，整體市場平均租金持續承壓下行。與此同時，市場空置率環比微升0.1個百分點至16.9%，季度凈吸納量錄得-12,268平方米。本季度麗澤及通州商圈表現較好，空置率分別下降3.8和1個百分點，平均租金也有一定程度的漲幅。

在成交租賃方面，截至2023年二季度，金融業、高科技行業無論在成交面積還是成交數量上都位居前兩位，兩者占到市場總成交面積的60%以上。其中，金融業中的保險、證券及投資基金類企業表現活躍，拉動該行業成交面積在今年前兩個季度均位居第一。而專業服務業多以小面積成交為主，成交面積位居媒體與文化業之后，排在第四位。

截至2026年，北京寫字樓市場預計將有156.7萬平方米的優質辦公空間投放市場，其中2023年還將有約58.3萬平方米的新增供應計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。戴德梁行北區項目及企業服務部主管、副董事總經理廉峰哲表示，從租賃需求端來看，由于疫情余波仍在，整體經濟環境轉弱，出于對節約成本的考量，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，業主也在積極調整策略迎合市場需求以獲得更多客戶。

市場的消費增長主要源于餐飲業，居民消費意愿仍有待恢復

二季度，北京零售市場迎來三個購物中心的開業，即位于海淀區的西三旗萬象匯、石景山區的京西大悅城，以及通州區的遠洋樂堤港，共為市場帶來33.9萬平方米的優質零售空間。至此，全市購物中心總存量升至1,423萬平方米。新入市的三個項目均位于非核心商圈，為區域引入多個品牌首店，進一步豐富了區域內的商業配套及周邊居民的消費體驗。

本季度，品牌開店延續上季度的趨勢，以高端時尚零售類為主，各商場新店開業活躍度不高，但高端精品店及品牌首店明顯增加。疫情過后，無論是品牌還是項目都在調整其運營策略，很多在線上運營成熟的品牌逐漸走入線下。與此同時，一些品牌也開始優化線下門店規模，加大線上電商渠道的布局。三里屯太古里也在主動優化其租戶組合，逐漸向高端化轉型。

疫情過后，隨著整體消費市場環境的逐漸向好，各商圈及購物中心客流明顯回升，線下消費熱度不斷增強。據北京統計局數據顯示，2023年1-4月北京社會消費品零售總額同比增長1.8%，而線上消費較去年同期下降2.9%。但市場的主要消費增長仍來自餐飲業，商品類零售無明顯增長，居民消費意愿及信心仍有待恢復。

今年下半年，北京零售市場預計仍有超過100萬平方米的新增供應計劃投放市場，項目多位于非核心商圈且多為品牌開發商打造，這些項目依托其充足的空間優勢，打造了更多的體驗式主題消費空間，將極大地提升周邊居民的消費便利度及生活品質。戴德梁行北區商業部主管孟祎表示，非核心商圈商業配套的不斷完善及核心商圈項目的升級改造都將為商圈創造新的消費增長點，推動整體市場消費結構的升級及北京國際消費中心城市的建設進程。

消費基礎設施REITs的推出將吸引更多資本投入市場，促進資產盤活

消費型基礎設施REITs的推出是今年一大重磅利好消息，也是我國公募REITs市場邁出的重要一步。從海外經驗來看，消費型基礎設施是成熟REITs 市場的重要底層資產。隨著我國公募 REITs 試點范圍拓展到消費型基礎設施領域，意味著REITs 市場將更加多元化，同時也能促進消費，拉動內需。

戴德梁行北京公司負責人、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，今年消費基礎設施公募REITs是大家非常關注的熱點，我們該如何讓不動產“動”起來？REITs是重要工具，流動之后投融管退再投資就能夠打通，就會有新的盈利模式，后續商業運營管理的激勵機制就能起來，公募基金和大宗交易就會活躍，資產的定價體系就會建立起來，資產盤活了，這盤棋也就活了。所以，我們非常期待首批消費基礎設施公募REITs項目的落地。