近期，“認房不認貸”等政策組合拳祭出，改善型需求得到釋放。業界普遍認為，于那些深耕一線城市的開發商而言，無疑具有提振作用，市場把更多目光投射到躋身行業“五強”、作為穩健型房企代表的招商蛇口身上。

在年初的業績發布會上，招商蛇口提出了未來三年躋身行業五強的新目標，2023年年中，招商蛇口“五強”的目標從銷售規模的角度看已提前達成。據克而瑞發布的上半年房企銷售TOP200排行榜數據，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業第五。與此同時，2023年上半年，公司營業收入514.42億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%，交出一份優秀成績單。

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亮眼業績的背后，是招商蛇口追求穩健、高質量發展的經營理念。招商蛇口董事總經理蔣鐵峰曾表示“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度。”隨著地產行業步入新發展階段，招商蛇口保持戰略定力，堅持區域聚焦、城市深耕、綜合發展三大策略，盡顯穩健底色。

夯實企業經營的同時，招商蛇口在時代趨勢中積極面向未來，培育“第二成長曲線”，以更可持續的姿態向行業五強邁進。

強化精細化管理，發展優勢日趨明顯

地產行業格局重構背景下，衡量企業的發展與成功并不是單一指標，而是多維度參考標準。無論是在銷售規模、市值還是土儲、產品品質等方面，招商蛇口均已成為行業標桿，能在當前形勢下逆流而上，得益于其良好的運營模式以及內部精細化管理帶來的優勢。

招商蛇口采用“一城一模板”、“一園一策”、“一業態一模板”等策略，通過精細化運營策略，做細業務運營顆粒度。對此，管理層指出：我們還在不斷迭代管理工具，通過精細化的管理提升每個項目的回報水平，在銷售端堅決去化，管理下沉精確到天、管到項目，促進公司利潤和未來綜合發展。

2023年上半年，招商蛇口堅持有質量地規模增長, 持續提升市場洞察能力，多措并舉推進存貨去化，通過“一城一模板”持續加強項目操盤管理能力，以數字化賦能監督可研兌現。

公司投研、產研和客研體系齊頭并進，基于市場和產品的開發業務協調系統迅速成熟，實現從擇址布局、項目定位、產品定制到營銷去化的全鏈條高效對接，產品力在迭代升級中獲得持續夯實。報告期內，公司新入市項目均得到市場的積極反饋，尤其在頂級豪宅和品質改善型產品領域，長期以來積累的口碑優勢更趨厚實穩定。

高水平運營之下的招商蛇口在發展上不斷取得新突破。中指研究院數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35,682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷售同比增速遠高于市場平均水平，將成為其后續利潤增長的動力。

聚焦戰略夯實發展，核心城市深耕成果顯現

高質量的規模性增長，源于公司的市場洞察能力。早在2017年招商蛇口就開啟“重返上海”戰略，進取式布局疊加多年高品質深耕，當上海成為房企投資意愿最高的城市之一時，招商蛇口2022年在滬實現銷售金額超740億元，已悄然穩坐當地份額的頭把交椅。

今年招商蛇口在貨值儲備上聚焦高能級城市發力。上半年，公司累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。期間公司堅定城市深耕策略，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市，以及杭州、蘇州、廈門等重點城市，“強心30 城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10 城”的投資金額占比達 98%。

其中，從招商蛇口今年在北京市場的拓展上看，一批次土拍中累計獲取3宗項目，資金投入達87.8億。接連在北京斬獲4宗優質土地，為招商蛇口在京業績增速與持續發展奠定良好基礎。

大灣區作為招商蛇口的發展壯大的基本盤，多年來仍是發展核心聚焦區域。在聚焦開發的同時，也增加了對大灣區的整體投資與業務拓展。遍布于于粵港澳大灣區，聚焦深圳、廣州、佛山、東莞等城市，積極拓展城市更新項目，開展創新的金融合作模式，加強城市更新項目的孵化力度。截至2023年上半年，按既有規劃計算，累計獲取排他資格的城市更新項目不少于25個，規劃計容建筑面積不低于1,200萬平米，總貨值超過4千億。

產品力不斷攀升 數字賦能提升服務

作為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商，招商蛇口始終堅守產品主義，嚴把品質服務關，精研產品升級。

招商蛇口在工程品質方面一向擁有優秀的“交付力”口碑。2023年招商蛇口積極加快智慧工地和數字化完美交付體系的建設，通過不斷升級墨斗系統和全景地圖等數字化管理工具，工程項目管理效率和精細化管理水平保持行業領先。

產品創新迭代方面，招商蛇口亦不斷進取。自去年以來招商蛇口推出住宅產品“璀璨系”，精準把握客戶需求、適度前瞻進行產品定制、結合不同城市特質進行在地化延伸，陸續在全國落地，受到市場熱捧。上海虹橋璀璨公館銷售額超百億，南京璀璨璟園一批次首開即售罄，璀璨系在北京、蘇州也成為爆款紅盤，年內還將青島、長沙、寧波等城市落地。

客戶服務方面，招商蛇口融合多業態的消費者和供給端，構建一體化、聯邦制的大會員服務體系，實現客戶會員在各業態間統一身份，保證各業態會員獨立、靈活運營的同時，進行差異化、精細化的運營。目前，已實現面向“購房、郵輪、健康、會展、購物、辦公”等業務板塊的客戶，提供高效、便捷、安心的品質服務。

深化推進“三個轉變” 助力“第二曲線”發展

行業新周期背景下，轉型發展存量持有業務成為房企構筑“第二成長曲線”的關鍵。近年招商蛇口穩步推進“三個轉變”，即：由開發為主轉變為開發與經營并重，由重資產轉變為輕重資產結合，由同質化競爭轉變為差異化發展。

招商蛇口基本完成持有業務“專業化、垂直化”的組織架構變革，商業、寫字樓、公寓、酒店四大業態的操盤能力都不同程度得到增強。更為重要的是，按照管理層的說法，招商蛇口總體將做強開發業務的基本盤，為非開發業務轉型培育爭取時間，提供資源支持；同時利用REITs盤活存量資產，形成商業邏輯的閉環，助力資產運營業務和城市服務業務發展壯大。

2021年6月，博時蛇口產園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市。今年6月16日，在上市兩周年之際，博時蛇口產園REIT擴募份額正式上市，再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一。蛇口產園REIT擴募進一步確立了招商蛇口產業園“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐。

管理層透露：“在資產經營里，重心集中在商業、辦公、商業園區以及長租公寓，這是招商蛇口重點配置的賽道。這些賽道我們已經搭建起相匹配的REITs通道。”

值得一提的是，2023年上半年，招商蛇口長租公寓業務運營收入為5.07億元，EBTIDA3.52億元。重資產拓展聚焦獲取保障性租賃住房以儲備REITs的優質底層資產，成功獲取上海松江新橋和合肥高新兩塊租賃用地，計容建面總計16.9萬平方米，新增房源4,484間。新開業上海壹間新橋都會項目，房源228間，6月末時點出租率已達60%。

2022年年末，政策“三箭”齊發助力房地產融資，招商蛇口亦抓住機會，募股融資收購南油集團及招商前海實業股份，擴大公司在前海區域優質資源控制權，為后期公司在蛇口、前海等片區發展提供強勁動力。

招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點政策擴容機遇，重點發展商業、寫字樓、產業園區、公寓等資產運營業務，實現可持續的資產運營收益。招商蛇口作為行業龍頭企業，正在以自身轉型發展，為行業向長期健康發展發揮示范效應。