大河財(cái)立方《極刻》第821期

(資料圖)

大河財(cái)立方記者 裴熔熔 朱娟 楊薩

近期，“提前還房貸”熱度再漲。

大河財(cái)立方記者從鄭州多家銀行獲悉，近期正迎來近幾年最密集的一波提前還貸潮，部分銀行線下申請(qǐng)渠道已經(jīng)關(guān)閉，將啟動(dòng)線上申請(qǐng)系統(tǒng)；也有部分銀行稱線上渠道正常受理提前還貸業(yè)務(wù)，但由于預(yù)約人數(shù)較多，需要排隊(duì)等待；還有銀行稱線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約。

“提前還房貸”為何又掀高潮？為何出現(xiàn)還貸難？提前還貸是否真的劃算？

提前還貸受阻

近期，首套房貸款利率密集下調(diào)，有關(guān)“降低存量房貸利率”的呼聲漸高，許多在房貸利率高點(diǎn)上車的購房者，一邊期盼著政策福利能延伸至存量房，一邊開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

然而，錢到位了，提前還貸卻變難了。

“攢了一年錢，本來想著終于可以提前還房貸了，結(jié)果銀行說不能線上預(yù)約，即使線下預(yù)約也要排隊(duì)等好幾個(gè)月?！编嵵莸膭⑾壬趩实馗嬖V大河財(cái)立方記者，他于2020年在鄭州購房，貸款利率為5.88%。由于“高位站崗”，他每年過年前后都會(huì)提前還一部分貸款。最近，他得知鄭州首套房貸利率已降到3.8%，便計(jì)劃全部結(jié)清，沒想到卻遇到了還款難的情況。

某股份制銀行鄭州分行客戶經(jīng)理告訴大河財(cái)立方記者，該行提前還貸線下申請(qǐng)近期已經(jīng)關(guān)閉，正籌劃上線線上申請(qǐng)系統(tǒng)，預(yù)計(jì)2月5日上線，還請(qǐng)客戶等待具體通知。

“近期咨詢提前還貸業(yè)務(wù)人數(shù)激增，可以說是近幾年最密集的一波提前還貸潮，線下申請(qǐng)近期關(guān)閉可能也與此相關(guān)。”上述客戶經(jīng)理說。

某國有大行客服告訴記者，河南地區(qū)線上申請(qǐng)通道目前正常開放，可預(yù)約25天以后、60天以內(nèi)的還款時(shí)間。若線上申請(qǐng)未成功，可在工作日聯(lián)系客戶經(jīng)理或貸款經(jīng)辦行咨詢了解，也可到線下網(wǎng)點(diǎn)咨詢。

鄭州銀行、中信銀行相關(guān)工作人員也透露，目前線上渠道正常受理提前還貸業(yè)務(wù)，雖然申請(qǐng)人數(shù)較多，但辦理時(shí)間一般不超過1個(gè)月。也有部分銀行稱，目前線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等待。

提前還貸究竟能省多少錢？大河財(cái)立方記者以上述劉先生為例，算了一筆賬，貸款100萬元，利率5.88%，30年償還計(jì)算，每月月供為5918.57元。若提前償還50萬元，則每月僅需償還2959.29元。

“提前還房貸”為何又掀高潮

從貸款額度“一萬難求”到如今扎堆提前還貸，買房人為何有如此大的轉(zhuǎn)變？

“我當(dāng)時(shí)以5.88%的房貸利率買的房，現(xiàn)在的房貸已經(jīng)降到3.8%，理財(cái)產(chǎn)品收益也不理想，還不如提前把貸款還上，降低每月的還款壓力。”2019年在鄭州購房的李女士向記者分享了自己提前還貸的原因。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)也表示，這么多人提前還房貸主要是由于在宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期不佳的情況下缺乏投資機(jī)會(huì)，理性選擇自然就是將手中閑置的資金提前歸還房貸以節(jié)省部分利息支出。

近期房貸利率的調(diào)整也是重要觸發(fā)因素。自年初首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立以來，截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市房貸利率已邁入“3時(shí)代”。

“一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)說。此外，他建議銀行方需要對(duì)此類提前還貸的動(dòng)機(jī)有充分的認(rèn)識(shí)，理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)。

為何出現(xiàn)還貸難？柏文喜認(rèn)為，這主要是由于銀行本身是依靠存貸利差盈利，而且房貸業(yè)務(wù)又是銀行違約率較低、抵押充足的不忍割舍的業(yè)務(wù)。另外，大規(guī)模的提前還貸會(huì)打亂銀行的流動(dòng)性計(jì)劃安排，也是導(dǎo)致銀行不樂于接受提前還貸的原因之一。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，對(duì)于銀行來講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過存款利率和理財(cái)產(chǎn)品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個(gè)盈利渠道。如果大家都提前還貸，那么這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

購房者應(yīng)理性選擇是否提前還貸

對(duì)個(gè)人來說，提前還款仍需結(jié)合個(gè)人實(shí)際情況。

柏文喜認(rèn)為，在個(gè)人手頭資金寬裕而又無合適投資機(jī)會(huì)的情況下，選擇提前還房貸是正確的?！斑@里邊的一個(gè)決定性變量是投資收益率與房貸按揭利率的對(duì)比，如果前者低于后者就可以選擇提前還貸，但也要以不影響家庭生活的正常支出為前提。”

李宇嘉認(rèn)為，如果購房者手上有閑散資金無法實(shí)現(xiàn)更好收益，且未來沒有大筆支出，在收入較穩(wěn)定的情況下，提前還貸未嘗不可。

“購房者要及時(shí)掌握自己貸款行的政策變化，做好規(guī)劃，提前進(jìn)行預(yù)約。多數(shù)購房者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多，如果已經(jīng)提前還款多年，那么就已經(jīng)償還了大部分利息，這樣就不適合提前還款了。”李宇嘉建議。

值得一提的是，隨著房貸按揭利率持續(xù)降低，部分站在“高崗”上的存量房貸借款人試圖通過提前還款來減輕還貸壓力，或者通過“商轉(zhuǎn)公”置換貸款成本，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。其中，“違規(guī)轉(zhuǎn)貸”現(xiàn)象再次引發(fā)關(guān)注，其間隱藏的違約違法隱患、高額收費(fèi)、信息泄露等情況，還有貸款期限不匹配等問題，需提醒消費(fèi)者注意。

此外，一些借款人簽訂的貸款合同中明確，提前還款需要支付相應(yīng)的違約金額。提前還貸是否更“劃算”，購房者應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況決定。

責(zé)編:王時(shí)丹 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉