日前，河南省睢縣人民法院審結了一起由“一房二賣”引發的糾紛，法院最終判決開發商與合作開發的自然人裴某共返還購房者錢款，并賠償15萬元損失。

河南某裝飾公司與睢縣某開發公司于2013年10月8日簽訂一份協議書，約定：雙方合作開發位于睢縣某地新農村中心社區項目，由睢縣某開發公司提供土地，河南某裝飾公司出資建設，利潤共同分配。該新農村中心社區項目分為A區和B區，在實際開發過程中，河南某裝飾公司實際投資開發了A區，并由其以睢縣某開發公司的名義對外銷售并收取房款。該社區項目B區由睢縣某開發公司與裴某合作開發，睢縣某開發公司提供土地，裴某實際出資建設，由裴某以睢縣某開發公司的名義對外銷售并收取房款。

2018年7月4日，裴某以睢縣某開發公司的名義與吳某簽訂一份買賣合同，吳某以40萬元的價格購買項目B區的20號和25號兩套房產。吳某于2018年7月4號交付給裴某25萬元購房款，于2019年10月26日交付給裴某剩余的15萬元購房款。

吳某發現其所購買的兩套房產早于2018年2月10日賣與他人，吳某無法實際取得涉案房產，遂起訴至法院請求解除房屋買賣合同，由河南某裝飾公司、睢縣某開發公司和裴某共同返還購房款、承擔已付購房款一倍的賠償責任及裝修損失。庭審后，吳某就涉案的B區20號房產與被告裴某私下達成和解，請求法院對20號房產的買賣合同暫時不予處理，法院予以準許。

法院審理后認為，睢縣某開發公司與裴某共同合作開發位于睢縣某地新農村中心社區項目B區的房產，睢縣某開發公司提供建設用地，裴某實際出資，后裴某以睢縣某開發公司名義與吳某簽訂房產買賣合同，該合同是雙方的真實意思表示，不違反法律規定，對雙方均有法律約束力，當事人應當按照約定履行各自的義務。吳某購買涉案房產后發現該房產早以睢縣某開發公司名義銷售給他人，導致合同目的無法實現，吳某有權要求解除合同，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。裴某與睢縣某開發公司系違約方，應當返還購房款并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。吳某未提供充分有效的證據證明其裝修損失，該部分請求不予支持。本案中，河南某裝飾公司形式上并非涉案房產買賣合同的相對人，實際亦不是涉案房產的投資開發人，河南某裝飾公司不應承擔責任。

最終法院一審判決，解除涉案的B區25號房產的房屋買賣合同；裴某與睢縣某開發公司共同返還吳某購房款20萬元，并賠償吳某15萬元損失；駁回吳某對河南某裝飾公司的訴訟請求及其他訴訟請求。

裴某與睢縣某開發公司對一審判決不服，提出上訴。二審法院經審理判決駁回上訴，維持原判。（聶松）

■法官說法■

本案系自然人與房地產開發商合作開發，自然人實際出資，房地產開發商提供建設用地，雙方約定了利潤分配，房屋建成后由自然人以房產開發商的名義簽訂房屋買賣合同對外銷售并收取房款，但在銷售過程中涉案房產“一房二賣”，致使買方無法實際取得房屋的權利引發訴訟，雙方對合同效力、責任承擔主體及責任承擔的方式均存在異議。

從合同效力來看，本案中吳某與裴某、睢縣某開發公司簽訂了房產買賣合同，涉案房產位于睢縣某新農村中心社區，該房產并非傳統意義的商品房，吳某是該社區成員，吳某購買本社區土地上的房產，不存在合同無效的情形。雙方均應當按照合同履行義務，吳某購買的B區25號房產因“一房二賣”無法入住，致使合同的目的不能實現，根據法律規定，吳某有權要求解除合同。

從責任承擔主體來看，吳某購買的該社區項目B區25號房產系由睢縣某開發公司與裴某某合作開發，應由裴某和被告睢縣某開發公司共同承擔責任。根據合同相對性原則，吳某、裴某、睢縣某開發公司均不能提供證據證明河南省某裝飾公司實際參與了涉案房產的投資開發，從合同形式上看，其也不是合同簽訂的主體，河南省某裝飾公司不應當承擔責任。

從責任承擔方式來看，吳某有權要求裴某、睢縣某開發公司返還已付購房款并承擔不超過購房款一倍的損失。雖然涉案房產不是傳統意義上的商品房，但是裴某、睢縣某開發公司是違約方，應當賠償吳某的損失。可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定，裴某和睢縣某開發公司除應當承擔房款返還責任，還應承擔損失賠償責任。

（來源：《人民法院報》）

【編輯：劉艷】