今年11月，在鄭州交易二手房的成本將再次降低——對于想賣掉貸款尚未還清房產的人來說，今后不必再湊錢先結清貸款，“帶押過戶”的交易模式將在鄭州全面推行。

●“帶押過戶”有效降低二手房交易成本

10月13日，鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市金融工作局等7家單位，聯合發出《關于印發鄭州市存量房帶押過戶工作實施方案的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》明確提出：在今年10月中旬，鄭州要實現繼承(受遺贈)、夫妻離婚析產或者婚姻存續期內購買房屋增加配偶為共有人等情形下的存量房“帶押過戶”;今年10月底前，實現存量房買賣“帶押過戶”;今年11月開始，逐步全面推廣“帶押過戶”模式。

通俗地說，“帶押過戶”就是賣方在出售房屋時，在未結清銀行按揭貸款的情況下，就可出售住房，進行過戶。而按照傳統的二手房交易模式，使用按揭貸款的房屋如要交易，需要“先贖樓再過戶”。

現實中，無論是賣方自籌或買方墊資進行“贖樓”，都需占用大額資金。若為此尋求社會“過橋資金”，交易成本則會顯著上升。以目前鄭州市場為例，常見的“過橋”費率為“千分之一點五”左右，按日計息。如按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”，每天所產生的“過橋”費用為1500元左右，時間越長，費用越高。

“這個政策所帶來最直接的好處，就是有效降低買賣雙方的資金成本。”鄭州二手房中介從業者鄭女士說。

●業內人士：將再次推動銀行業改革

除有效降低資金成本外，“壓縮時效、提高效率”也是不少業內人士對于“帶押過戶”這一政策所帶來利好的共同認知。

據了解，按照傳統模式，二手房交易雙方需經歷的步驟主要有：賣方與銀行商定提前還貸時間，買賣雙方商議由誰出錢結清貸款，進而籌錢解除抵押、辦理交易過戶，再由買方重新設立抵押，不動產登記部門過戶登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。

“二手房買賣的整個流程，短則耗時大半個月,長則一個多月、兩個月。”上述二手房中介從業者鄭女士說。

“坦率地講，就房產交易效率提升這件事而言，政府層面的優化改革已面臨到‘天花板’。過戶、抵押等常見業務都已實現了當天辦結、‘立等可取’。更大的空間，需要銀行等金融機構去繼續優化。”一名房地產業內人士對記者解釋說，雖然房屋過戶在行政服務大廳的辦理時效已實現“當天辦結”，但對于買賣雙方而言，預約銀行還貸、等待銀行扣款、預約抵押面簽等過戶的“前置環節”，往往需要交易雙方等上一個月，甚至更久。

值得關注的是，從2016年至今，在鄭州乃至河南各地，包括在銀行設立不動產登記便民服務點、啟用不動產登記電子證明(抵押權)、與各銀行實現系統直連等一系列改革，被業內人士稱為“一場由不動產登記引發的銀行業改革”。

“我們有理由相信‘帶押過戶’的推行，會引發銀行系統內部的新一輪改革，助推房屋交易、抵押效率的再次提升。”上述業內人士說。

●銀行從業者：新政將在業內形成良性競爭

記者從某商業銀行個貸部門了解到，對于“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”的，“帶押過戶”業務在該行已開始實施。

記者同時也了解到，目前在全國雖然也有部分城市開始推行“帶押過戶”，但目前辦理的業務還大多停留在“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”這一類型，針對跨行間二手房“帶押過戶”的實踐尚未展開。

“跨行業務真正得以開展后，對百姓帶來的便捷才能真正體現，更會在銀行間形成良性競爭。”某商業銀行個貸部門負責人對記者說，“同行‘帶押過戶’的開展，對于銀行來說可視為一種‘續客利好’，而跨行辦理一旦得以實現，就會倒逼各個銀行釋放更為優質的服務去吸引客戶，最終獲利的還是客戶。”

對于跨行“帶押過戶”政策的推行，記者注意到，《通知》在各職能部門職責劃分中明確：金融管理部門要會同整合“帶押過戶”業務辦理過程中的跨部門、跨層級事項，理順工作銜接;協調金融機構開展“帶押過戶”相關業務，指導金融機構制定“帶押過戶”業務金融服務流程，明確業務規則及辦理時限等。

采訪中，多位銀行從業者也對記者表示，“帶押過戶”的推行在確保銀行資金安全、提升不動產登記部門登記安全方面所起到的積極作用也不容忽視。“拿著偽造的銀行結清證明去‘解押’，再將房子賣給他人或再次抵押牟利的案例并不鮮見。”鄭州某銀行一名業務經理說。

記者了解到，在目前全國已實行“帶押過戶”政策的城市中，各城市均采用了如擔保、公證提存等方式確保交易、抵押安全。

記者從鄭州市不動產登記部門了解到，在實際操作中，除上述城市的做法外，鄭州還將以不動產轉移預告登記與抵押預告登記“雙預告登記”及轉本登記并行辦理這一模式，為“帶押過戶”再添一道保險。

但據記者了解，擔保、公證提存等方式均需承擔一定的費用。

對此，也有業內人士指出，待政策落地執行后，允許各類符合登記安全、金融安全要求的各類市場化安全措施介入“帶押過戶”的具體業務，充分發揮市場的調節作用，通過市場手段淘汰費率較高的擔保模式，會讓廣大的購房人，出讓住宅、工業廠房的各類市場主體享受到更多的優惠。

“如銀行為了爭取貸款客戶，可能會墊付擔保費，或是引入在同行之間相互認可的，費率更低的安全措施。”該業內人士說。

★觀點1：

新政有助于激活四季度房屋交易市場

在鄭州推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后，是二手房市場一段時間來的人氣不足。

貝殼研究院在今年6月發布的一篇分析文章，用“低位修復”一詞，形容了今年第二季度的二手房市場行情。該院最新監測數據也顯示，8月份，重點50城二手房市場活躍度較7月有所減弱：超七成城市二手房成交量環比下降，七成城市價格環比下跌。

在此背景下，不少業內人士也對“帶押過戶”這一新政可能給二手房市場帶來回暖抱有期待。

“這一政策，應該說是今年各地為促進房地產市場健康發展所采取的眾多政策中的一環，包括帶押過戶、連環單交易、解除限售等政策，對于激活房東積極掛牌和出售二手房等都具有積極的作用。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，這一新政的實施有助于提振市場行情。

他進一步解釋說，二手房的出售信心和活躍度增加，其對于購房需求，尤其是改善型購房需求的釋放具有積極的作用。其對于激活四季度房屋交易市場、促進房企新房項目銷售等都有非常重要的作用。

★觀點2：

新政將提升資金的流動性與使用效率

有業內資深人士認為，除給房地產市場本身帶來利好外，“帶押過戶”這一房地產市場領域的政策或能在房地產領域之外，對經濟發展起到客觀的推動作用。

“集中體現在資金流動性與使用效率的提升。”上述資深人士告訴記者，按照傳統的交易模式，無論是賣方自籌資金解押，還是買房墊付資金解押，總有一筆資金在這套房屋的交易周期內因用于解押而停止流動。

“‘帶押過戶’則免去了這筆資金的使用，讓資金在其他領域繼續發揮作用，從宏觀視角來看，這一政策在客觀上加快提高了資金的流動性與使用效率。”(大河報·豫視頻記者 陳駿)