樓市兇猛，全球大城市都不例外。

三年之前，當(dāng)瑞銀(UBS)審視世界上最昂貴的房地產(chǎn)市場時，它發(fā)現(xiàn)倫敦和香港是唯一面臨泡沫風(fēng)險的兩個地區(qū)。短短幾年之后，情況發(fā)生了巨大變化，瑞銀最新的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，世界上最大的城市中有六個都面臨著巨大的投機(jī)性房地產(chǎn)泡沫。

近日，據(jù)瑞銀集團(tuán)2018年全球20大主要中心的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，香港是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險最大的城市，慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦排名緊隨其后。

瑞銀稱，過去五年，主要城市的房價平均上漲了35%，在舊金山、慕尼黑和溫哥華的價格漲幅是平均水平的兩倍。這導(dǎo)致出現(xiàn)“承受力危機(jī)”，在無巨額遺產(chǎn)可繼承的情況下，多數(shù)家庭已沒有能力在這些頂級金融中心購買房產(chǎn)。當(dāng)前房價暴漲的這種特殊程度有著不同的根源。寬松的融資環(huán)境幾乎推動了各地的需求。主要城市從數(shù)字經(jīng)濟(jì)日益增長的重要性和更廣泛的城市化趨勢中獲益。

在過去五年中，自住房屋是一項不錯的投資：最重要的金融中心的年均總回報中位數(shù)為10%，所以說“黃金混凝土”的收益似乎優(yōu)于股市。

不過，瑞銀表示，相比全球金融危機(jī)之前，目前的風(fēng)險更加受到抑制，因為抵押貸款在金融危機(jī)期間增長較為緩慢，貸款和建設(shè)方面沒有“同時過度”的跡象。瑞銀全球財富管理的首席投資官M(fèi)ark Haefele在報告中說，在香港、多倫多和倫敦等泡沫風(fēng)險高城市的住房市場，投資者應(yīng)保持選擇性。

報告稱，全球房地產(chǎn)熱潮的首個裂痕已經(jīng)出現(xiàn)，2017年被提列的八個泡沫風(fēng)險城市中有四個城市的房價出現(xiàn)下跌，它們分別是悉尼、斯德哥爾摩、倫敦和多倫多。報告稱，貸款收緊和利率上升導(dǎo)致悉尼房價漲勢戛然而止。悉尼和瑞典首都斯德哥爾摩都被從“泡沫風(fēng)險”行列中剔除。

報告稱，總體而言，過去四個季度20個城市中的多數(shù)城市房價漲幅較前幾年“大幅”下降。不過，歐元區(qū)最大的幾個經(jīng)濟(jì)體以及香港和溫哥華的房價都呈現(xiàn)“爆發(fā)性上升趨勢”。紐約是被視為房價高估的城市之一，只有芝加哥被認(rèn)為低估。

瑞銀表示，評估泡沫風(fēng)險主要看以下幾個跡象，例如房價與當(dāng)?shù)厥杖牒妥饨鹈撱^、貸款和建設(shè)活動過度等經(jīng)濟(jì)失衡跡象。

但大多數(shù)住房市場已經(jīng)跟普通人不相干了。普通人收入增長速度不夠快，無法跟上許多領(lǐng)域的價格升值。在香港，一名高技能服務(wù)人員需要工作22年時間才能在市中心附近買一套650平方英尺(60平方米)的住宅單位，在十年前只需要工作12年。倫敦則以15年位居第二。

瑞銀此前預(yù)計，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房價最多將跌去10%。香港地產(chǎn)市場之前已經(jīng)出現(xiàn)惡化的早期跡象，一些買家寧愿損失幾十萬港元定金，也要取消訂單。這種情況不僅出現(xiàn)在新開樓盤，還蔓延到了二手房市場，7月銷售也在放緩。分析師認(rèn)為，這可能是買家情緒轉(zhuǎn)變的強(qiáng)烈信號。

全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續(xù)惡化及中國境內(nèi)資本流入減少的外部環(huán)境，香港房價轉(zhuǎn)折的大氣候已經(jīng)形成。有分析指出，美聯(lián)儲加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。