今年11月，在鄭州交易二手房的成本將再次降低——對于想賣掉貸款尚未還清房產(chǎn)的人來說，今后不必再湊錢先結(jié)清貸款，“帶押過戶”的交易模式將在鄭州全面推行。

●“帶押過戶”有效降低二手房交易成本

10月13日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市金融工作局等7家單位，聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)鄭州市存量房帶押過戶工作實施方案的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》明確提出：在今年10月中旬，鄭州要實現(xiàn)繼承(受遺贈)、夫妻離婚析產(chǎn)或者婚姻存續(xù)期內(nèi)購買房屋增加配偶為共有人等情形下的存量房“帶押過戶”;今年10月底前，實現(xiàn)存量房買賣“帶押過戶”;今年11月開始，逐步全面推廣“帶押過戶”模式。

通俗地說，“帶押過戶”就是賣方在出售房屋時，在未結(jié)清銀行按揭貸款的情況下，就可出售住房，進(jìn)行過戶。而按照傳統(tǒng)的二手房交易模式，使用按揭貸款的房屋如要交易，需要“先贖樓再過戶”。

現(xiàn)實中，無論是賣方自籌或買方墊資進(jìn)行“贖樓”，都需占用大額資金。若為此尋求社會“過橋資金”，交易成本則會顯著上升。以目前鄭州市場為例，常見的“過橋”費率為“千分之一點五”左右，按日計息。如按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”，每天所產(chǎn)生的“過橋”費用為1500元左右，時間越長，費用越高。

“這個政策所帶來最直接的好處，就是有效降低買賣雙方的資金成本。”鄭州二手房中介從業(yè)者鄭女士說。

●業(yè)內(nèi)人士：將再次推動銀行業(yè)改革

除有效降低資金成本外，“壓縮時效、提高效率”也是不少業(yè)內(nèi)人士對于“帶押過戶”這一政策所帶來利好的共同認(rèn)知。

據(jù)了解，按照傳統(tǒng)模式，二手房交易雙方需經(jīng)歷的步驟主要有：賣方與銀行商定提前還貸時間，買賣雙方商議由誰出錢結(jié)清貸款，進(jìn)而籌錢解除抵押、辦理交易過戶，再由買方重新設(shè)立抵押，不動產(chǎn)登記部門過戶登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。

“二手房買賣的整個流程，短則耗時大半個月,長則一個多月、兩個月。”上述二手房中介從業(yè)者鄭女士說。

“坦率地講，就房產(chǎn)交易效率提升這件事而言，政府層面的優(yōu)化改革已面臨到‘天花板’。過戶、抵押等常見業(yè)務(wù)都已實現(xiàn)了當(dāng)天辦結(jié)、‘立等可取’。更大的空間，需要銀行等金融機(jī)構(gòu)去繼續(xù)優(yōu)化。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者解釋說，雖然房屋過戶在行政服務(wù)大廳的辦理時效已實現(xiàn)“當(dāng)天辦結(jié)”，但對于買賣雙方而言，預(yù)約銀行還貸、等待銀行扣款、預(yù)約抵押面簽等過戶的“前置環(huán)節(jié)”，往往需要交易雙方等上一個月，甚至更久。

值得關(guān)注的是，從2016年至今，在鄭州乃至河南各地，包括在銀行設(shè)立不動產(chǎn)登記便民服務(wù)點、啟用不動產(chǎn)登記電子證明(抵押權(quán))、與各銀行實現(xiàn)系統(tǒng)直連等一系列改革，被業(yè)內(nèi)人士稱為“一場由不動產(chǎn)登記引發(fā)的銀行業(yè)改革”。

“我們有理由相信‘帶押過戶’的推行，會引發(fā)銀行系統(tǒng)內(nèi)部的新一輪改革，助推房屋交易、抵押效率的再次提升。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

●銀行從業(yè)者：新政將在業(yè)內(nèi)形成良性競爭

記者從某商業(yè)銀行個貸部門了解到，對于“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”的，“帶押過戶”業(yè)務(wù)在該行已開始實施。

記者同時也了解到，目前在全國雖然也有部分城市開始推行“帶押過戶”，但目前辦理的業(yè)務(wù)還大多停留在“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”這一類型，針對跨行間二手房“帶押過戶”的實踐尚未展開。

“跨行業(yè)務(wù)真正得以開展后，對百姓帶來的便捷才能真正體現(xiàn)，更會在銀行間形成良性競爭。”某商業(yè)銀行個貸部門負(fù)責(zé)人對記者說，“同行‘帶押過戶’的開展，對于銀行來說可視為一種‘續(xù)客利好’，而跨行辦理一旦得以實現(xiàn)，就會倒逼各個銀行釋放更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去吸引客戶，最終獲利的還是客戶。”

對于跨行“帶押過戶”政策的推行，記者注意到，《通知》在各職能部門職責(zé)劃分中明確：金融管理部門要會同整合“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理過程中的跨部門、跨層級事項，理順工作銜接;協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)開展“帶押過戶”相關(guān)業(yè)務(wù)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)制定“帶押過戶”業(yè)務(wù)金融服務(wù)流程，明確業(yè)務(wù)規(guī)則及辦理時限等。

采訪中，多位銀行從業(yè)者也對記者表示，“帶押過戶”的推行在確保銀行資金安全、提升不動產(chǎn)登記部門登記安全方面所起到的積極作用也不容忽視。“拿著偽造的銀行結(jié)清證明去‘解押’，再將房子賣給他人或再次抵押牟利的案例并不鮮見。”鄭州某銀行一名業(yè)務(wù)經(jīng)理說。

記者了解到，在目前全國已實行“帶押過戶”政策的城市中，各城市均采用了如擔(dān)保、公證提存等方式確保交易、抵押安全。

記者從鄭州市不動產(chǎn)登記部門了解到，在實際操作中，除上述城市的做法外，鄭州還將以不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記“雙預(yù)告登記”及轉(zhuǎn)本登記并行辦理這一模式，為“帶押過戶”再添一道保險。

但據(jù)記者了解，擔(dān)保、公證提存等方式均需承擔(dān)一定的費用。

對此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，待政策落地執(zhí)行后，允許各類符合登記安全、金融安全要求的各類市場化安全措施介入“帶押過戶”的具體業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，通過市場手段淘汰費率較高的擔(dān)保模式，會讓廣大的購房人，出讓住宅、工業(yè)廠房的各類市場主體享受到更多的優(yōu)惠。

“如銀行為了爭取貸款客戶，可能會墊付擔(dān)保費，或是引入在同行之間相互認(rèn)可的，費率更低的安全措施。”該業(yè)內(nèi)人士說。

★觀點1：

新政有助于激活四季度房屋交易市場

在鄭州推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后，是二手房市場一段時間來的人氣不足。

貝殼研究院在今年6月發(fā)布的一篇分析文章，用“低位修復(fù)”一詞，形容了今年第二季度的二手房市場行情。該院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，8月份，重點50城二手房市場活躍度較7月有所減弱：超七成城市二手房成交量環(huán)比下降，七成城市價格環(huán)比下跌。

在此背景下，不少業(yè)內(nèi)人士也對“帶押過戶”這一新政可能給二手房市場帶來回暖抱有期待。

“這一政策，應(yīng)該說是今年各地為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展所采取的眾多政策中的一環(huán)，包括帶押過戶、連環(huán)單交易、解除限售等政策，對于激活房東積極掛牌和出售二手房等都具有積極的作用。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一新政的實施有助于提振市場行情。

他進(jìn)一步解釋說，二手房的出售信心和活躍度增加，其對于購房需求，尤其是改善型購房需求的釋放具有積極的作用。其對于激活四季度房屋交易市場、促進(jìn)房企新房項目銷售等都有非常重要的作用。

★觀點2：

新政將提升資金的流動性與使用效率

有業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，除給房地產(chǎn)市場本身帶來利好外，“帶押過戶”這一房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的政策或能在房地產(chǎn)領(lǐng)域之外，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到客觀的推動作用。

“集中體現(xiàn)在資金流動性與使用效率的提升。”上述資深人士告訴記者，按照傳統(tǒng)的交易模式，無論是賣方自籌資金解押，還是買房墊付資金解押，總有一筆資金在這套房屋的交易周期內(nèi)因用于解押而停止流動。

“‘帶押過戶’則免去了這筆資金的使用，讓資金在其他領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)揮作用，從宏觀視角來看，這一政策在客觀上加快提高了資金的流動性與使用效率。”（大河報·豫視頻記者 陳駿）