3月31日，北京正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過戶”模式。也就是說，從3月31日開始，居民出售在京住房，買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

那么什么是住房交易“帶押過戶”？這種模式有什么法律依據(jù)，適用于哪些情況？

(相關(guān)資料圖)

實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款有效銜接

“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在還沒有結(jié)清的按揭貸款，而且按揭貸款當(dāng)前沒有逾期的情況。

北京銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長 徐倩：此前，貸款購房家庭賣房時(shí)，需要先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押時(shí)才能辦理后續(xù)的買賣手續(xù)。為還清貸款，有些賣房人需要多方籌措資金，甚至借助高息的“過橋貸”。我們出臺(tái)的“帶押過戶”政策，就是為了實(shí)現(xiàn)在抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

交易一站式辦理 便民利民更惠民

無需提前還貸就可以進(jìn)行房屋買賣，房子可以在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，對(duì)于房主來說真是省了不少事。而實(shí)際上，“帶押過戶”帶來的好處遠(yuǎn)不止這個(gè)，它究竟可以給房屋買賣雙方帶來哪些實(shí)惠呢？

目前，大中城市的房貸往往都在百萬元以上，如果借用“過橋資金”，那么賣房的成本就會(huì)明顯增加。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房領(lǐng)域的過橋資金成本一般在過橋資金的1%左右。采用“帶押過戶”之后，這筆費(fèi)用就可以全部節(jié)省了。

北京銀保監(jiān)局表示，北京市啟動(dòng)住房交易“帶押過戶”是一項(xiàng)便利市民百姓的重要舉措，無須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保服務(wù)，因此不產(chǎn)生額外需要買賣雙方承擔(dān)的費(fèi)用，可以最大程度降低居民的交易成本。

此外，“帶押過戶”還有利于保障交易安全，提高效率。

北京銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長 徐倩：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)可以在不動(dòng)產(chǎn)登記中心一窗辦理，共性的材料不再重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。

新政策為賣方省下“過橋資金”利息

所謂“過橋資金”，通俗講就是墊資的意思。比如說，有人向銀行貸款200萬元買房，現(xiàn)在房子要賣，但是還有50萬元貸款沒有還清。在住房交易“帶押過戶”這項(xiàng)政策沒有出臺(tái)之前，必須要把貸款還清才能賣房。可是房主沒有能力償還這50萬元，于是只能向中介公司等借50萬元還給銀行。等到房子賣出后，再把錢還給中介公司，除本金外還需支付“過橋資金”所產(chǎn)生的利息。

現(xiàn)在有了“帶押過戶”政策，不用還清貸款也能買賣房屋，那這筆“過橋資金”的利息自然就省下了。

北京房屋交易"帶押過戶"需滿足4項(xiàng)條件

“帶押過戶”不僅降低居民的交易成本，也為房屋交易提供了安全保障。不過，也不是所有的房屋交易都可以“帶押過戶”，想要使用這一交易模式，還需要滿足一些條件。

據(jù)介紹，北京的二手房交易要想實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。首先必須是個(gè)人名下的住房，其次是交易的房產(chǎn)當(dāng)前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；此外，要求賣方還沒有結(jié)清的貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清。最后一個(gè)是要求買方是全款買房或者是申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款購房。

“帶押過戶” 新模式廣受好評(píng)

“帶押過戶”新模式為交易環(huán)節(jié)提速，不僅有效降低交易的資金成本，更大幅節(jié)省了時(shí)間成本，受到了群眾的廣泛好評(píng)。

大連市民張先生有套二手房要出售，他和買方一起，只用了20多分鐘就辦完了“帶抵押過戶”的相關(guān)手續(xù)。

大連市民 張先生：因?yàn)槲疫€有二十幾萬元貸款，本身賣房子我就是缺錢，所以籌這筆錢實(shí)在挺困難的，這個(gè)業(yè)務(wù)給我省了不少錢，也省了不少事。

“帶押過戶”新政不僅減輕了賣房人資金壓力，也讓買房人購房更便捷了。廣東汕頭市民吳女士看中一套處于貸款狀態(tài)的二手房，以往，最長需要約兩個(gè)月才能完成買賣的所有手續(xù)。“帶押過戶”新模式，讓吳女士不到1個(gè)星期就辦完了所有手續(xù)。

汕頭市民 吳女士：對(duì)我來說比較驚喜，進(jìn)度非常快。昨天我剛?cè)ャy行面談，今天就通知我們過來交易，非常快。

汕頭市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“帶押過戶”新政實(shí)施后，購房者買賣雙方只跑一次、提交一套材料、同一窗口辦理、一次性辦結(jié)，無需先歸還原來的房貸，即可完成過戶、抵押、發(fā)放新的房貸等全流程。辦理過程無需公證、擔(dān)保，不收取任何額外費(fèi)用。

汕頭市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心登記五部部長 陳嘉：這個(gè)措施的落地主要是為群眾提供降低時(shí)間成本、資金成本的便利，增加交易安全，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍和健康發(fā)展。

全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”

記者從自然資源部、中國銀保監(jiān)會(huì)了解到，我國將依照《民法典》明確要求，全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”。日前，兩部門共同印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。

兩部門明確，各地要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。