【大河財立方 記者 朱娟】前4月全國房地產市場供應端和需求端走出了不一樣的分化行情。

(資料圖片)

5月16日，國家統計局發布2023年1—4月份全國房地產市場基本情況。從供應端來看，1—4月份，全國房地產開發投資同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降21.2%，降幅較1—3月份均有所擴大。

不過，從需求端來看，1—4月份全國商品房銷售面積同比降幅進一步收窄至0.4%，其中住宅銷售面積同比增長2.7%，已經連續兩個月正增長；商品房銷售額同比增長8.8%，其中住宅銷售額同比增長超10%。

“盡管房地產市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體處于調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。

房地產開發投資降幅擴大

房企投資和新開工意愿仍舊低迷。

從國家統計局數據來看，1—4月份，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1—3月份擴大0.4個百分點，其中住宅投資27072億元，下降4.9%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%，降幅較1—3月份擴大2個百分點，其中住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%，其中住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

另據國盛證券研究所統計，1—4月，全國土地成交總額7966.9億元，同比下降18.81%。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，由于建筑工程（新開工貢獻）、土地購置費合計占據開發投資總額的65%—75%，導致1—4月全國開發投資跌幅繼續擴大。雖然竣工增長會帶動安裝工程投資，有助于穩定開發投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開發投資走勢。

“當前房地產開發投資指標惡化，反映了房企的供給端擴張能力并沒有恢復，客觀上要求后續繼續提振銷售數據，同時強化各地營商環境的改善。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

在諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙看來，1—2月在市場快速回溫的支撐下，房地產開發投資降幅收窄，3月房地產開發投資同比降幅再次擴大，4月累計降幅同比進一步擴大。房企投資信心恢復力較弱，主要體現在新開工意愿上，目前仍呈現大幅下降局面。隨著3—4月以來熱點城市土拍市場呈現明顯升溫跡象，預計二季度房企新開工意愿上升，開發投資降幅將收窄。

住宅銷售面積連續兩個月正增長

與供應端仍舊低迷不同，需求端在持續回暖。

從數據來看，1—4月份，全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，跌幅持續收窄，其中住宅銷售面積增長2.7%，已經連續兩個月正增長。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

根據銷售面積和金額測算得出，1—4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%，已經連續3個月上漲，且漲幅連續2個月擴大。另外，4月份，房地產開發景氣指數為94.78，持續4個月回升。

嚴躍進認為，銷售端指標總體上走出負區間，尤其是住宅銷售面積連續兩個月為正，意味著今年一季度激活合理住房消費需求的工作是積極有效的。“不過，鑒于近期有市場走弱的現象，各地要重視繼續提振銷售端指標。”

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，4月，多地政策優化力度持續加碼，一、二線核心城市“一區一策”進一步提振市場信心，但居民收入及就業預期尚未扭轉，在前期積壓的購房需求釋放完成后，市場調整壓力增加，在低基數影響下，全國商品房銷售規模同比繼續好轉。

“單月來看，4月全國商品房銷售面積、銷售金額較3月均出現較明顯下降，但同比均增長。各區域中，東部地區市場恢復較明顯，1—4月，東部地區商品房銷售面積同比增長5.5%，銷售額同比增長15.7%，較1—3月增幅分別擴大3.1和6.4個百分點，其中銷售額增幅為各地區最高；中部和西部地區銷售面積累計同比均下降，其中中部地區降幅收窄。”陳文靜說。

專家：預計5月新房銷售同比或繼續增長

從房企資金狀況來看，1—4月份，全國房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅收窄2.6個百分點。其中，國內貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預收款15925億元，增長4.0%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

王小嬙認為，在一季度市場回升的帶動下，行業的資金壓力有所緩解，定金及預收款、個人按揭貸款同比增速呈現正增長，但目前行業企業對資金的用處較為謹慎，尤其是并未傳遞到新開工端，這主要是由于房企對于市場投資信心仍較為謹慎。隨著政策端對于融資的支持，預計后續行業資金壓力進一步緩解，但資金是否流入到供給端還依賴于市場的回溫情況。

嚴躍進也認為，今年前4月，全國房地產市場數據一個重要的特點就是銷售端的改善并沒有傳導到供給端指標，尤其是開發投資和新開工等指標。“銷售端的改善已經通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設，時滯過長。此類問題要解決，否則容易影響后續新盤的供應和房源的供給。”

展望后市，陳文靜認為，短期來看，進入二季度，伴隨著市場情緒的轉弱，各地優化政策的跟進節奏或有加快，熱點城市政策亦有空間，但市場分化態勢或更加明顯，熱點城市在供給放量、土拍情緒上升等因素帶動下市場活躍度有望保持，而多數城市市場調整壓力仍然較大。全國來看，供給支撐下，預計5月新房銷售將保持一定規模，疊加去年低基數下，單月同比或繼續增長。

責編:王時丹 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉