【大河財(cái)立方 記者 朱娟】前4月全國房地產(chǎn)市場供應(yīng)端和需求端走出了不一樣的分化行情。

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5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1—4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。從供應(yīng)端來看，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降21.2%，降幅較1—3月份均有所擴(kuò)大。

不過，從需求端來看，1—4月份全國商品房銷售面積同比降幅進(jìn)一步收窄至0.4%，其中住宅銷售面積同比增長2.7%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月正增長；商品房銷售額同比增長8.8%，其中住宅銷售額同比增長超10%。

“盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴(kuò)大

房企投資和新開工意愿仍舊低迷。

從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1—3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資27072億元，下降4.9%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%，降幅較1—3月份擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%，其中住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

另據(jù)國盛證券研究所統(tǒng)計(jì)，1—4月，全國土地成交總額7966.9億元，同比下降18.81%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，由于建筑工程（新開工貢獻(xiàn)）、土地購置費(fèi)合計(jì)占據(jù)開發(fā)投資總額的65%—75%，導(dǎo)致1—4月全國開發(fā)投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。雖然竣工增長會(huì)帶動(dòng)安裝工程投資，有助于穩(wěn)定開發(fā)投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開發(fā)投資走勢。

“當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)惡化，反映了房企的供給端擴(kuò)張能力并沒有恢復(fù)，客觀上要求后續(xù)繼續(xù)提振銷售數(shù)據(jù)，同時(shí)強(qiáng)化各地營商環(huán)境的改善。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，1—2月在市場快速回溫的支撐下，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄，3月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅再次擴(kuò)大，4月累計(jì)降幅同比進(jìn)一步擴(kuò)大。房企投資信心恢復(fù)力較弱，主要體現(xiàn)在新開工意愿上，目前仍呈現(xiàn)大幅下降局面。隨著3—4月以來熱點(diǎn)城市土拍市場呈現(xiàn)明顯升溫跡象，預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿上升，開發(fā)投資降幅將收窄。

住宅銷售面積連續(xù)兩個(gè)月正增長

與供應(yīng)端仍舊低迷不同，需求端在持續(xù)回暖。

從數(shù)據(jù)來看，1—4月份，全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，跌幅持續(xù)收窄，其中住宅銷售面積增長2.7%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月正增長。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

根據(jù)銷售面積和金額測算得出，1—4月全國商品住宅均價(jià)為10562元/平方米，漲幅為11.1%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上漲，且漲幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大。另外，4月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78，持續(xù)4個(gè)月回升。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷售端指標(biāo)總體上走出負(fù)區(qū)間，尤其是住宅銷售面積連續(xù)兩個(gè)月為正，意味著今年一季度激活合理住房消費(fèi)需求的工作是積極有效的。“不過，鑒于近期有市場走弱的現(xiàn)象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標(biāo)。”

在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，4月，多地政策優(yōu)化力度持續(xù)加碼，一、二線核心城市“一區(qū)一策”進(jìn)一步提振市場信心，但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，在前期積壓的購房需求釋放完成后，市場調(diào)整壓力增加，在低基數(shù)影響下，全國商品房銷售規(guī)模同比繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

“單月來看，4月全國商品房銷售面積、銷售金額較3月均出現(xiàn)較明顯下降，但同比均增長。各區(qū)域中，東部地區(qū)市場恢復(fù)較明顯，1—4月，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長5.5%，銷售額同比增長15.7%，較1—3月增幅分別擴(kuò)大3.1和6.4個(gè)百分點(diǎn)，其中銷售額增幅為各地區(qū)最高；中部和西部地區(qū)銷售面積累計(jì)同比均下降，其中中部地區(qū)降幅收窄。”陳文靜說。

專家：預(yù)計(jì)5月新房銷售同比或繼續(xù)增長

從房企資金狀況來看，1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長4.0%；個(gè)人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

王小嬙認(rèn)為，在一季度市場回升的帶動(dòng)下，行業(yè)的資金壓力有所緩解，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速呈現(xiàn)正增長，但目前行業(yè)企業(yè)對資金的用處較為謹(jǐn)慎，尤其是并未傳遞到新開工端，這主要是由于房企對于市場投資信心仍較為謹(jǐn)慎。隨著政策端對于融資的支持，預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)資金壓力進(jìn)一步緩解，但資金是否流入到供給端還依賴于市場的回溫情況。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年前4月，全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一個(gè)重要的特點(diǎn)就是銷售端的改善并沒有傳導(dǎo)到供給端指標(biāo)，尤其是開發(fā)投資和新開工等指標(biāo)。“銷售端的改善已經(jīng)通過首付款和按揭貸款等指標(biāo)改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設(shè)，時(shí)滯過長。此類問題要解決，否則容易影響后續(xù)新盤的供應(yīng)和房源的供給。”

展望后市，陳文靜認(rèn)為，短期來看，進(jìn)入二季度，伴隨著市場情緒的轉(zhuǎn)弱，各地優(yōu)化政策的跟進(jìn)節(jié)奏或有加快，熱點(diǎn)城市政策亦有空間，但市場分化態(tài)勢或更加明顯，熱點(diǎn)城市在供給放量、土拍情緒上升等因素帶動(dòng)下市場活躍度有望保持，而多數(shù)城市市場調(diào)整壓力仍然較大。全國來看，供給支撐下，預(yù)計(jì)5月新房銷售將保持一定規(guī)模，疊加去年低基數(shù)下，單月同比或繼續(xù)增長。

責(zé)編:王時(shí)丹 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉