萬科是著名的地產龍頭股。今天我花了幾個小時，初步查看了一下這家公司，可以考慮作為自己投資標的。僅供參考，投資有風險，請堅持獨立思考，萬萬不可依賴傳說的判斷或行為作出買賣股票決策。一、關注原因

最近五年 2017-2021 年凈資產收益率非常高，基本維持 20% 以上，屬于巴菲特說的，有很高經濟商譽的公司。除了 2021 年降到 9.78%，這也可能因為疫情影響。所以很多投資者不看好萬科，導致股價也比較低迷。凈利潤低迷，市盈率低迷，公司管理優秀，才有可能帶來戴維斯雙擊，股價市盈率齊漲。

【資料圖】

二、公司管理層優秀

企業 文化先進可能是經濟商譽高的重要原因。管理層獲得多項管理大獎，贏得國際投資者的認同。

三、公司股權架構

萬科是深圳地鐵集團控股，國資控股，開展業務，融資方面會有幫助。管理層也有一定股份。董事長郁亮是萬科老員工，持有 740 萬股份，約 1.1 億市值，基本財務自由。說實話，這個財富對他少了點，希望加大股份激勵措施。

四、公司對股東態度

公司歷來對股東有敬意，長期分紅送股，大力回報股東，值得信賴，這也是為何投資萬科的重要原因。在 2021 年年報中，董事長對股東表達敬意，2012 年至 2021 年持續分紅。見下圖。

五、估值過程

大家知道，房地產是周期性行業，所以使用席勒估值法。用十年凈利潤平均值估計下一年凈利潤。

2013 年至 2021 年的九年凈利潤（億）分別是 151、157、181、210、281、338、389、415、225。2022 年前三季度凈利潤為 170 億，毛估每季利潤一樣，全年利潤為 170 ÷ 4/3=227 億。十年凈利潤相加 ÷ 10=257 億

即估算 2023 年凈利潤為 257 億。

取無風險收益率為 4%，市盈率為 25 倍。

則 2023 年萬科合理估值為 257 億 *25=6400 億

買點 6400 億 *70%=4500 億

賣點 6400 億 *150%=9600 億

目前萬科市值 1833 億，處于低估轉態。

# 萬科 A## 估值 #

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