在多地推廣實(shí)施二手房 " 帶押過戶 " 實(shí)踐的基礎(chǔ)上，3 月 30 日，中國自然資源部、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn) " 帶押過戶 " 便民利企服務(wù)的通知》 ( 下稱通知 ) 。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)政策的推廣落地，將進(jìn)一步減少二手房交易時(shí)間，降低買賣雙方交易成本，促進(jìn)二手房流通。

但同時(shí)，該項(xiàng)政策涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機(jī)構(gòu)等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。律師提醒，整個(gè)流程中，如果沒有順利解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會(huì)處于一種 " 不安全 " 狀態(tài)，并沒有取得 " 完整意義 " 上的所有權(quán)。因此，購房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化。

各地實(shí)踐得到認(rèn)可 降低交易成本

(資料圖片僅供參考)

通知稱，" 帶押過戶 " 是指依據(jù)《民法典》第四百零六條 " 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

不過，盡管有《民法典》的上述規(guī)定，在二手房買賣交易中，" 帶押過戶 " 仍存在多個(gè)難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。比如，貸款銀行往往會(huì)通過約定的方式，明確 " 不動(dòng)產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓 "，這種情況下，抵押人的 " 帶押過戶 " 申請很難被通過。當(dāng)事人仍需先償還貸款，再辦理過戶，從而拉長了交易時(shí)間，增加交易成本。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中新經(jīng)緯稱，《民法典》在 2021 年生效后，由于帶押過戶存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并沒有立刻實(shí)際落地，如今不少城市的實(shí)務(wù)操作，正是在這個(gè)法條的基礎(chǔ)上展開的。

為了實(shí)現(xiàn)先償還貸款、再辦理過戶的目的，就需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后由買方再重新申請貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。這種辦理方式，給買賣雙方帶來一定的資金壓力，甚至要借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的 " 過橋貸 "。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯說：" 按 100 萬元總價(jià)的房子計(jì)算，購房者一般貸款金額約為 70 萬元。平均下來，在出售該套房源時(shí)，貸款本金余額預(yù)計(jì)會(huì)在 50 萬元左右。按照過去的交易模式，其需要先籌集 50 萬金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照近期各地的實(shí)踐，這 50 萬的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明顯加快。" 嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，兩部委出臺的上述通知說明，過去各地 " 帶押過戶 " 的試點(diǎn)和案例，已經(jīng)獲得認(rèn)可，具備了推廣的可能。

3 月 30 日的通知提出，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展 " 帶押過戶 " 服務(wù)。

根據(jù)自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，中國有 15 個(gè)省份 100 多個(gè)地市開展了 " 帶押過戶 "，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱，目前各地 " 帶押過戶 " 主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山，將 " 帶押過戶 " 業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動(dòng)產(chǎn)交易過戶中 " 轉(zhuǎn)貸 " 辦理時(shí)間長、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問題。

多地、機(jī)構(gòu)迅速跟進(jìn) 推動(dòng)二手房交易活躍

記者注意到，上述通知發(fā)布后，已經(jīng)有多個(gè)地方和金融機(jī)構(gòu)予以響應(yīng)。

3 月 31 日，北京住建委等四部門發(fā)布通知，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用 " 帶押過戶 " 服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過 " 帶押過戶 " 模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

北京市明確，二手住房交易 " 帶押過戶 " 業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件：北京市個(gè)人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購房；賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，相比其他城市，北京 " 帶押過戶 " 有一些創(chuàng)新。比如，政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。不過，買方選擇 " 帶押過戶 " 時(shí)，不能使用公積金貸款，這需要買賣雙方注意。

3 月 31 日，東莞市住建局發(fā)布通告，現(xiàn)定于 2023 年 4 月 3 日起，在市鎮(zhèn) ( 園區(qū) ) 政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房 " 帶押過戶 " 業(yè)務(wù)。存量商品房 " 帶押過戶 " 業(yè)務(wù)主要適用于該市行政區(qū)域內(nèi)僅存在一個(gè)有效抵押權(quán)登記且已納入 " 全市通辦 " 樓盤范圍的商品房。非 " 全市通辦 " 樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問題且能正常辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，可參照執(zhí)行。

近兩日，已有農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行響應(yīng) " 帶押過戶 " 政策。農(nóng)業(yè)銀行北京分行已正式上線推廣個(gè)人存量住房交易 " 帶押過戶 " 業(yè)務(wù)，北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，辦理該業(yè)務(wù)時(shí)，不收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)交易雙方產(chǎn)權(quán)過戶、新貸款抵押無縫銜接，一次性辦妥過戶及抵押手續(xù)，貸款發(fā)放后，原抵押銀行直接解押。郵儲(chǔ)銀行北京分行提醒道，" 不是所有貸款都可‘帶押過戶’，比如經(jīng)營性貸款就不在服務(wù)范圍內(nèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，" 帶押過戶 " 政策對帶動(dòng)二手房交易具有積極作用，近期各地二手房的交易復(fù)蘇，也有部分原因是和此類政策的推進(jìn)有關(guān)系。因此，該政策值得積極推廣。

業(yè)內(nèi)提示注意事項(xiàng) 優(yōu)化交易流程

" 帶押過戶 " 政策的推廣，雖然對減少二手房買賣交易時(shí)間、降低交易成本有積極意義，但業(yè)內(nèi)人士也提醒買賣雙方，需要注意一些風(fēng)險(xiǎn)。

王玉臣分析，帶押過戶離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，買方、賣方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行。必要的時(shí)候，還需要公證機(jī)構(gòu)的配合。對于買方而言，第一，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐膸а哼^戶具體政策，不同城市的細(xì)化操作政策可能有所不同。

第二，對買方而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過戶，實(shí)際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過戶，所購買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。整個(gè)流程中，如果沒有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會(huì)處于一種 " 不安全 " 狀態(tài)，并沒有取得 " 完整意義 " 上的所有權(quán)。因此，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

第三，注意核實(shí)擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。所以需要提前在不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)清楚，查看下抵押權(quán)登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉(zhuǎn)讓。

第四，作為買方，建議對賣方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)查看下賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過程中房屋被查封。第五，作為賣方，也需要提前核實(shí)購房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購房人未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時(shí)回款解押。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，" 帶押過戶 " 的推行中，金融系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)部門在配合協(xié)作、優(yōu)化工作流程方面還有優(yōu)化空間。比如，在買方貸款無法落實(shí)的情況下，就辦理了轉(zhuǎn)移登記，會(huì)損害買賣雙方利益；銀行可能會(huì)擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失 ( 買方在他行貸款 ) ，也擔(dān)心過戶后買方貸款無法落實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)落空。這些問題的解決，需要相關(guān)部門根據(jù)各自訴求制定出完善的交易流程。

自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)的通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止 " 一房二賣 "，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

（來源：中新經(jīng)緯）