7 月 3 日早間，中國奧園（HK03883）補發 2021 年全年、2022 年中期及 2022 年全年業績報告，業績顯示，2021 年至 2022 年，奧園累計虧損逾 400 億元，不過，2022 年虧損額大幅下降，毛利也由負轉正。

7 月 2 日晚間，中國奧園公告稱，已與境外優先票據持有人組成的臨時小組就債務重組方案的主要條款達成一致，同時也與若干境內金融機構訂立安排，完成本金逾 327 億元現有境內融資安排的展期。

這意味著，自 2022 年 4 月 1 日停牌至今的中國奧園，在距離 2023 年 9 月 30 日除牌預警之前，或將迎來復牌交易。

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債務重組的重要里程碑

在自救兩年之后，中國奧園的境內外債務重組迎來曙光。

根據公告，中國奧園已與若干主要票據持有人 ( 即債權人小組，其持有公司發行的境外優先票據未償還本金總額的約 33.01% ) 就公司境外重大債務重組方案的主要商業條款達成一致。

奧園表示，得到現有票據持有人的大力支持，是通過友好協商達致整體解決公司重大境外債務問題的一個重要里程碑。公司將繼續與債權人小組及其顧問，就實施重組方案的具體安排進行合作，并積極與其他債權人接洽以推進重組方案。

根據重組方案，協議安排債權人放棄協議安排中所涉及公司和集團境外子公司的債務，但預期將獲得一些新的融資工具：包括 4 支共計 23 億美元新債務工具，到期日為 2031 年 9 月；新發行 10 億股普通股，連同公司實控人郭梓文 ( 及其家庭成員 ) 持有的 4 億股普通股，將根據重組方案之條款轉讓給若干合資格債權人。

此外，擬新發行 1.43 億美元無息強制可轉換債券，將于 2028 年 9 月強制轉換為公司普通股份；新發行 16 億美元永續債。

奧園表示，由于房地產行業的流動性和銷售壓力仍在持續，公司在中短期內仍面臨嚴峻的行業性挑戰，債權人小組大力支持重組方案將有力緩解公司面臨的壓力。重組方案完成后，集團將實現一個可持續的資本結構，可為所有利益相關者創造長期價值。

與此同時，根據公告，奧園也與若干境內金融機構訂立安排，完成本金逾 327 億元（人民幣，下同）現有境內融資安排的展期。另有其他境內融資安排展期工作已進入與境內債權人的協商階段。

毛利由負轉正

中國奧園補發的財報顯示，2021 年，中國奧園的總營業額約 500.22 億元，同比下降約 177.72 億元，降幅 26.2%，其中，物業發展收益、經營酒店等獲得的其他收益以及物業投資收益各占 91.1%、8.4% 和 0.5%。2022 年總營業額約 187.11 億元，同比減少約 313.11 億元，降幅 62.6%。

2021 年，中國奧園毛利為 -119.35 億元，同比下降 174.2%，毛利率為 -23.9%。2022 年毛利為 8.41 億元，同比上升 107%，毛利率為 4.5%。

2021 至 2022 年，分別虧損 354.88 億元和 84.97 億元，兩年累計虧損逾 400 億元。

截至 2022 年底，中國奧園在中國大陸若干城市擁有 267 個物業開發項目 ( 包括 2021 年從奧園美谷以總代價 10.2 億元購買的 16 個物業項目 ) ，總建筑面積約 3080 萬平方米。除此之外，還擁有多個處于不同開發階段的城市更新項目，總規劃建筑面積約 3160 萬平方米，擬優先發展 32 個城市更新項目。

中國奧園表示，已委托世邦魏理仕出售加拿大 2 個房地產開發項目，資產凈值 ( 不含股東貸款 ) 為約 15.902 億元，所得款項將用于贖回新發行的重組工具。

中國奧園還持有 45 個投資物業項目，公允價值合計約 126.23 億元，及主要自有房產 3 處，賬面價值約 22.647 億元，全部位于中國大陸。這些投資物業為集團提供租金收入，主要包括零售商店、商業樓宇及寫字樓等。其中，38 個項目已竣工，7 個項目仍在開發中，另有 3 處自有房產已竣工。

截至 2022 年底，奧園擁有境外計息負債總額約 428.18 億元，其中 291.44 億元為債權人相互協議的一部分；境內計息負債總額約 662.32 億元。

中國奧園表示，基于中國房地產市場環境恢復正常，公司能夠維持正常的業務運營并在項目層面獲得新的融資，預計不會獲得新的開發項目，所有可出售資源均會變現。