文 / 龐無忌

(資料圖片僅供參考)

不動產(chǎn) " 帶押過戶 " 正在全國全面推開。

對普通人和企業(yè)來說，這可能意味著想要交易不動產(chǎn)可以節(jié)省一大筆過橋資金以及大把時間。

自然資源部近日聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn) " 帶押過戶 " 便民利企服務(wù)的通知》。通知指出，深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn) " 帶押過戶 "，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本。

什么是不動產(chǎn) " 帶押過戶 "？

不動產(chǎn) " 帶押過戶 " 是指根據(jù)民法典規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

不動產(chǎn)既包括人們熟悉的住房，也包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房等其他類房屋，以及土地、海域、林木等。

不動產(chǎn) " 帶押過戶 " 實行以前，對于企業(yè)、民眾來說，已抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高時間長，而且流程繁瑣復(fù)雜。

自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕表示，" 帶押過戶 " 改革后，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本。

目前，全國共有 15 個省份 100 多個地市開展了不動產(chǎn) " 帶押過戶 "，共辦理業(yè)務(wù) 1.3 萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

為何要 " 帶押過戶 "？

首先是省錢。

以買房為例，多數(shù)人都是貸款買房，想要換房時，過去會要求先行清償已有貸款，那么賣房子的人就需要先通過各種方式去籌錢。貸款買房金額動輒上百萬，如果借用 " 過橋資金 "，那么售房者需要付出一個不算低的代價。在二手房領(lǐng)域，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，過橋資金成本一般在總房款的 1% 左右。

但如果 " 帶押過戶 "，相當于這筆貸款可以直接從賣房人手里轉(zhuǎn)到買方手中，" 沒有中間商賺差價 "。

去年 10 月，浙江寧波不動產(chǎn)登記中心通過不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記組合登記幫助一家企業(yè)完成其名下廠房的出售交易。據(jù)介紹，之前該廠房已抵押給銀行且抵押債權(quán)數(shù)額高達 1 億。賣出方如果要過戶，按照傳統(tǒng)交易模式需要先還貸解除銀行抵押后才能交易，企業(yè)還貸的融資壓力巨大。

如果該筆貸款由受讓方 " 先行墊付 "，受讓方存在交易資金安全無法有效保障及存在因交易過程中不動產(chǎn)權(quán)利被限制可能導(dǎo)致無法過戶的風險。" 帶押過戶 " 登記幫助企業(yè)減少過橋資金達 1 億元，大大節(jié)約了企業(yè)辦理成本。

據(jù)了解，目前浙江全省已辦理 1000 余筆二手房 " 帶押過戶 " 業(yè)務(wù)，其中，辦理跨行 " 帶押過戶 " 登記服務(wù) 54 筆，總的交易金額達到 95.4 億元，涉及按揭交易金額約 48.5 億元，給民眾和企業(yè)節(jié)省過橋資金約 47.3 億元。

其次，是保障交易安全。

一方面，買方無需提前墊付，資金安全得到更好保障。此外，此番通知也強調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)要圍繞 " 帶押過戶 " 貸款業(yè)務(wù)新特點，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，完善風險管控機制，及時改造信貸審批放款、還款結(jié)算系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)方式，實現(xiàn)交易資金全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。

另一方面，當買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止 " 一房二賣 "，防范抵押權(quán)懸空等風險，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。

以濟南為例，當?shù)芈?lián)合司法部門、人民銀行，鼓勵對交易資金，特別是新發(fā)放貸款資金進行提存監(jiān)管，買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協(xié)商認可的法定資金提存賬戶，一旦交易發(fā)生風險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。

同時，還省時間。

濟南推出不動產(chǎn) " 帶押過戶 " 改革后，辦理時限減少了近 10 個工作日，實現(xiàn) 2 個工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從 1.2 萬元左右降至千元以下。

浙江省開展 " 帶押過戶 " 登記服務(wù)新模式后，二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的 15 個縮減到 9 個，全流程耗時從改革前的至少 30 天乃至 60 天，壓縮到最多 15 天。

不動產(chǎn) " 帶押過戶 " 的三種模式

實踐中，各地方主要形成了三種 " 帶押過戶 " 的辦理模式。

一是新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn) " 帶押過戶 "。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。如，成都、武漢、珠海、清遠等。

二是新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn) " 帶押過戶 "。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。如，江蘇、重慶、濟南、深圳、中山、福州等。

三是抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn) " 帶押過戶 "。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。如，廣州、青島等。