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【世界播資訊】降傭金是把雙刃劍?二手房買家需謹防

時間:2023-05-21 10:21:06 來源: 金羊網


文、圖 / 羊城晚報全媒體記者 陳玉霞

近期,房地產業內有個話題引發熱議。《住房和城鄉建設部市場監管總局關于規范房地產經紀服務的意見》(以下簡稱《意見》)中提到,房地產經紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。

房產買賣服務費,也即是業內說的二手房買賣傭金。此《意見》一出,房產經紀、買賣雙方、中介公司等多方反應各不相同。苦嘆者有之,鼓掌者有之。就廣州二手房市場而言,買賣傭金從 2014 年起已走向了市場化,目前房產中介公司的主流傭金水平為業主和客人雙方共 1.3%-2.3%。雖然此次《意見》再提降低服務費用,不過強調了 " 合理 " 二字。這也意味著,真要降低二手房買賣傭金,需根據市場需求謹慎而為。畢竟,傭金降價也是一把雙刃劍。


(資料圖片)

廣州中介費普遍收 1.3%-2.3% 傭金

2023 年 4 月,廣州市二手住宅成交量(自助網簽 + 中介網簽)為 10041 宗,雖然環比下降了約 18%,但月度逾萬宗的成交水平,也算近三年月度的中上水平。眾多的二手房交易會涉及買賣傭金,廣州的二手房買賣傭金怎么收?

羊城晚報全媒體記者走訪發現,現階段廣州二手房買賣傭金并沒有統一的標準。就貝殼找房這個大平臺上的房產中介來說,它們的二手房買賣傭金據介紹基本是總成交價的 2.2%-2.3%(上限設定為 3%),由業主和客人雙方共同承擔,不過如果放盤的業主不愿意承擔其費用,則要由買家來承擔。據了解,進駐該平臺的中介公司如鏈家、德佑、住商不動產等都會按照此標準收費。記者以買家身份咨詢了德佑門店一位店長,對方表示公司傭金按統一標準收取,不過,如果是金額大的房源,可能會看具體情況有優惠政策。

廣州還有一些知名的大中介品牌如中原地產、合富置業等,它們的傭金收費標準相對規范,例如中原地產的二手房交易傭金一般為業主(賣家)1%,買家 2%,遇到高端物業成交,傭金也會有可談空間。

上述品牌之外,裕豐地產也是廣州具有較高知名度的房產中介公司,2021 年時,該公司宣布二手房買賣統一向買賣雙方各收取房屋總成交價的 0.69%、共計約 1.38% 的傭金,成為業界熱議話題。

當然,月度成交逾萬宗的廣州二手房市場中,還有不少中小型中介公司,它們的二手房傭金收費浮動性比較大。從業十多年的房產經紀人徐小姐坦言,這幾年樓市行情不如以往,有些經紀人為了搶單,會輕易降低傭金," 有些單的傭金,不到 1% 就能成交。"

傭金標準高低不一,公開明細是關鍵

對于 2% 左右的二手房交易傭金,不少消費者會認為這些都能歸房產經紀人所有,事實上,經紀人并不能拿足這成交總價的 2%。一位知名品牌中介公司的經紀人告訴記者,很多時候,一套房源的成交很不容易,最多的環節,可以涉及 23 個。" 在我們公司,在尋找一套房源開始,就有多種分工,比如負責溝通原業主的、專業定價的、尋找買家的、帶看房的、保管鑰匙的……一旦這套房源成交,所有參與者都能按比例進行傭金分配。有時候,最終簽單的經紀人獲得的傭金,還不如發現房源的經紀人傭金多。"

近年來,廣州二手房的成交難度不小,一位知名品牌房產中介的經紀人說,自己一張總價 800 萬元的單,前后跟進了兩年,直至今年 4 月份才成交。一方面,二手房源成交速度慢,另一方面,房產經紀人的競爭非常激烈,故對于《意見》提到的合理降低住房買賣服務費,不少業內人士表示需要兩看。

對于二手房買家而言,傭金的下降,意味著可以節省一筆購房支出。一套 500 萬元的房子,以 2% 計算,買家支付的傭金就是 10 萬元,如果降到 1.5%,則能減少 2.5 萬元的支出。

但與此同時,傭金下降,會否導致房產經紀服務質量下降,甚至出現其他環節增加收費的情況呢?事實證明,確實有可能。有些買家選擇了低傭金的中介公司,買二手房不查冊,由于不了解房源的深層情況,最終買了房子卻發現沒有了學位,這種現象并不少見。有些買家也愿意首選大的房產中介品牌,雖然傭金會高一些,但他們認為服務有保障,也有相關的投訴和理賠機制,能花錢買安心。

廣州市房地產中介協會曾發布過一組數據,2021 年有關房地產中介服務的 "12345" 熱線及投訴案件共計 1296 宗,其中關于 " 亂收費 " 內容多達 135 宗,包括收費項目標準不透明,強制或捆綁收費,或未按中介服務合同約定收取中介服務費、收取合同約定以外的費用等。

因此,降低二手房交易傭金對買家、對行業而言并不一定是好事,關鍵還在于房產中介須將各種收費明細表公開,并明確細化的職責和違約責任,令消費者的消費更加透明。

為節省中介費而 " 跳單 " 屬違約行為

二手房買賣傭金一直是房地產業內的熱門話題之一,涉及買賣雙方和房產中介公司共三方關系。在廣州,除了房產經紀人會降低傭金搶單外,也有一些買家為了省下中介傭金而進行 " 跳單 " ——指買家與中介公司訂立委托協議并接受中介經紀服務后,為少交或不交中介費,利用中介經紀提供的資源信息或服務,繞開中介經紀直接與房源業主訂立合同。

在記者一天的走訪過程中,起碼有四位經紀人向記者吐槽自己被 " 跳單 " 的經歷,有經紀人坦言,自己和全部同事都被 " 跳單 " 過。

廣州市中級人民法院曾辦理過不少 " 跳單 " 的案例。辦理案件的法官介紹,為保障中介經紀的合法權益,約束違背契約精神的不誠信行為,民法典第九百六十五條對 " 跳單 " 行為進行了法律規制。

法官提醒,在中介公司勤勉履責的前提下,買賣雙方應當恪守中介服務合同的約定,支付中介報酬或者支付中介公司從事中介服務支出的必要費用。買賣雙方 " 跳單 " 的行為,是不尊重中介公司的勞動成果、有悖于民法典中誠實守信原則的違約行為。

更值得一提的是," 跳單 " 行為可能增加房產交易風險。如業主 " 一房二賣 "、業主隱藏房源真實信息或虛構信息等,買賣雙方最終可能既要支付中介報酬,還要卷入房屋買賣合同糾紛中,最終可能在時間、精力、金錢等多方面得不償失。天河區一位資深房產經紀人向記者介紹過一個案例:有人向業主租房,取得鑰匙之后即帶人來看房,冒充真正業主,騙取相當數額的押金之后,便逃之夭夭。由于買方無法確定賣方是否就是業主,這讓買方承擔一定的交易風險。但如果有中介公司的監督和擔保真房源和真業主,將會使交易風險大大降低。

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來源 | 羊城晚報羊城派

責編 | 王敏

校對 | 黎松青

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